Uno de los muchos diferenciadores de REIT público es su capacidad para aprovechar el mercado de bonos, que se ha convertido en una fuente sustancial de capital. El año pasado, REIT recaudó $ 48.1 mil millones a través de la emisión de deuda secundaria, significativamente de $ 29.4 mil millones en 2023.
Los datos de NAREIT muestran que la emisión de la deuda hasta la fecha totalizó $ 25.2 mil millones hasta el segundo trimestre, con el rendimiento promedio al vencimiento de las ofertas de deuda no garantizadas por REIT al 5.5%. Los acuerdos de REIT en el mercado a menudo tienen demanda debido a la oferta limitada y la emisión generalmente representa menos del 2.5% del mercado general de bonos. Para 2025, los analistas esperan una disminución en la emisión de la deuda de REIT, y señala que el sector no está implementando capital tan rápido como se esperaba originalmente.
Reit.com recientemente habló con los analistas para escuchar más sobre cómo los inversores de ingresos fijos ven a REIT como parte de sus estrategias de inversión, cómo los REIT pueden contar mejor su historia de crédito y más. Los participantes de la mesa redonda incluyeron:
- Kevin McClure, Director Ejecutivo de Wells Fargo Corporate & Investment Banking
- Ryan Shelley, analista de REIT y seguros en Bofa Securities
- Bill Stafford, Director Gerente de US Bancorp Investments Inc.
- Mark Streeter, director gerente de JP Morgan
¿Quiénes son los inversores de ingresos fijos REIT y cómo están utilizando REIT como parte de su estrategia de cartera de ingresos fijos o de inversión en general?
Kevin McClure: La comunidad de ingresos fijos de REIT es amplia e incluye a los inversores que siguen una serie de estrategias diferentes, pero es seguro decir que la base de inversores se inclina en gran medida hacia inversores nacionales y de larga data. La naturaleza de larga duración de la base de activos hace que los REIT sean atractivos para las compañías de seguros de vida, pero los administradores de activos también son jugadores importantes en el mercado.
Es un pequeño sector con muchos nombres que normalmente cotizan en todo el índice de grado de inversión, y los fondos que dedican el tiempo y los recursos a cubrirlo a menudo se recompensan con rendimiento y propagación adicionales.
La mayoría de los inversores de REIT son inversores basados en propagación que miden el rendimiento en función del rendimiento excesivo, por lo que este rendimiento y propagación adicionales ayuda a mejorar el exceso de rendimientos de la cartera. El historial del sector también ha sido fuerte, y los convenios, que son poco comunes en el mercado de grado de inversión, agregan otra capa de protección.
William Stafford: Hoy, es realmente una combinación sólida de la compañía de seguros tradicional, más compra y retención, inversores y gerentes de regreso total. El mercado realmente ha evolucionado más de 25 años. Si bien sigue siendo una pequeña parte de los puntos de referencia generales de grado de inversión, el sector ha proporcionado una buena fuente de rendimientos excesivos con el tiempo versus industriales más amplios y otros emisores corporativos con calificación similar.
¿Cómo ven los inversores REIT en el entorno actual desde una perspectiva de renta fija?
Ryan Shelley: En general, los REIT siguen siendo más demandados, solo dada la oferta relativa más baja en los últimos años versus el ciclo previo a la velocidad en 2022. Además, dado que los REIT son generalmente más altos en calidad, creo que permanecen en demanda a medida que los inversores intentan elegir nombres más resistentes y tienen una exposición menos extraña dada el clima macro turbulento.
Mark Streeter: Los inversores a largo plazo aman los bonos REIT porque casi nunca se incumplen. Solo hemos tenido un pequeño número de REIT de capital por incumplimiento en los últimos 20 años: la tasa de incumplimiento es inferior al 1% de los bonos REIT pendientes de todos los tiempos.
Se supone que la definición de una calificación crediticia BBB para una cohorte de bonos durante un período de 10 años exhibe probabilidades de incumplimiento de entre 3% y 7% en función de la cohorte y el tiempo. Nunca hemos visto ese nivel de incumplimiento de REIT, sin embargo, la industria todavía tiene una calificación predominantemente BBB.
Por lo tanto, existe una gran desconexión entre cómo las agencias de calificación evalúan este riesgo. Llaman a la mayoría de estos bonos BBB, pero al final del día, actúan más como los créditos individuales A. Por esa razón, los inversores, especialmente las compañías de seguros que administran pasivos de muy larga duración, desean activos de larga duración y desean activos que no incumplen.
McClure: La mayoría de los inversores son constructivos en el sector, pero con los spreads casi de regreso a las medias de febrero (pre-tarifa), gran parte del “jugo” ya se ha apretado. La oficina sigue siendo actual, ya que todavía se ofrece un buen rendimiento en el subsector, y un par de créditos de la historia tienen catalizadores potenciales. También existe una dispersión más amplia de las opiniones sobre el riesgo de crédito en el futuro que realice algunos debates interesantes. Pero, en general, los fundamentos de crédito parecen bastante saludables en todo el sector REIT.
¿Cómo se comparan los REIT desde una perspectiva de valor con la deuda u otros tipos de activos de renta fija?
Stafford: En ausencia de una recesión económica mayorista, los fundamentos siguen siendo firmes. Los balances de REIT continúan en gran medida en su mejor forma durante los últimos 25 a 30 años y deberían poder resistir una recesión superficial.
Shelley: Los REIT comercian ampliamente en línea con el mercado general. Dicho esto, creo que se podría argumentar que el comercio de REIT rico dado que tienden a tener más ingresos bloqueados, balances fuertes, etc.
Callejero: La mayoría de los REIT BBB se operan además de las alternativas BBB en otros sectores, por lo que no gritan baratos y no gritan muy ricos. Si cree fundamentalmente que muchos de estos bonos BBB REIT realmente están más cerca de los enlaces individuales A, entonces las calificaciones con el tiempo aumentarán y luego estos bonos BBB REIT son baratos. Pero si está alineado con las agencias de calificación, puede argumentar que el valor es justo actualmente.
¿Cómo ha afectado el entorno de tasa de interés actual las estrategias de ingresos fijos de los inversores y/o las expectativas de los inversores relacionadas con los REIT?
McClure: Las tasas permanecen elevadas, y eso significa que las estrategias de inversión basadas en el rendimiento son populares entre los inversores de renta fija. Los diferenciales de crédito, aunque son importantes para nuestra base de inversores, solo representan aproximadamente del 15% al 25% del cupón en un nuevo tema dado, por lo que los emisores se han vuelto más sensibles a las tasas en este entorno y están cronometrando sus ofertas en consecuencia. Esto significa que los inversores deben ser ágiles, reconociendo que las ventanas del mercado se abrirán y cerrarán como siempre lo hacen, pero que las ventanas abiertas pueden no durar tanto tiempo en años pasados si las tasas son volátiles.
Shelley: Dado que los emisores ahora tienen que pagar cupones más altos, la emisión de REIT se ha ralentizado a la necesidad, dados un mercado de transacciones más lento y mayores costos de financiación. Además, el pago anticipado de la deuda no garantizada pendiente se ha ralentizado dados los cupones más bajos en los que muchos REIT todavía están en 2021 a 2022. Los inversores entienden esto, pero dada la falta de oferta, la mayoría de los nuevos acuerdos de REIT en el mercado a menudo tienen demanda debido a la escasez de papel disponible.
Streeter: Los REIT no implementan capital tan rápido como pensamos que serían a principios de año. No han adquirido tanto y, por lo tanto, en realidad hemos reducido nuestro pronóstico de emisión de bonos REIT. Esperábamos $ 42.5 mil millones este año, y ahora tenemos $ 35 mil millones. La emisión total de grado de inversión este año será de $ 1.5 billones, por lo que este nivel de emisión de bonos REIT representa básicamente menos del 2.5% del mercado general. Eso es muy manejable, y eso es bastante consistente con donde los bonos REIT pendientes son relativos con el tamaño del mercado.
Estamos observando cómo las tasas de interés están afectando las acciones de REIT; cómo están afectando la capacidad de los REIT para emitir capital; cuán adquisitivos van a ser; cómo fluye eso en la cantidad de suministro de bonos REIT vamos a tener; Y en general, cómo se sienten los inversores sobre la salud del mercado inmobiliario comercial.
¿Qué quieren los inversores de renta fija en el mercado actual?
McClure: Los inversores de renta fija desean un rendimiento excesivo y, por lo tanto, buscan puntos de inflexión en historias de crédito que puedan cambiar las relaciones comerciales o impulsar la compresión de propagación absoluta.
Shelley: Hoy, los inversores de renta fija buscan intercambiar REIT de mayor calidad dado que muchos de ellos comercian en niveles similares. Los inversores buscan invertir en REIT que creen que demostrarán ser más resistentes en caso de otra venta masiva.
Stafford: Es difícil decir que los inversores realmente están persiguiendo el rendimiento en el mercado actual. El diferencial entre la deuda corporativa con clasificación BBB y BB sigue siendo bastante comprimida. Lo que estamos viendo más de cerca es el crecimiento continuo del crédito privado y las implicaciones de eso podrían ser a largo plazo para los diferenciales corporativos de grado de inversión y de alto rendimiento.
¿Cómo está afectando el entorno actual de alta tasa cómo los REIT se están posicionando con los inversores de tasa fija?
Shelley: Dado que los cupones superiores exigen los inversores, es probable que los REIT no emitan tanto como lo hicieron durante 2021, cuando las tasas fueron mucho más bajas. Como resultado, están al frente con los inversores de que los costos de interés probablemente crecerán ligeramente con el tiempo.
McClure: En términos generales, los REIT siempre han hecho un buen trabajo con el alcance de los inversores. En los últimos años, hemos notado un aumento en el compromiso del CEO en nuestras reuniones, y creemos que es algo bueno. Los inversores de ingresos fijos aprecian el tiempo con la gerencia, y la audición directamente de los tomadores de decisiones clave ayuda a informar sus opiniones de crédito.
Streeter: Las tasas de interés no son lo que impulsa cómo los REIT se están comunicando con los inversores. Están comunicando sus historias de crédito únicas y dónde se encuentra su apalancamiento. Estamos interesados en ver cuántos REIT buscan hacer deuda convertible para ahorrar en la fricción de refinanciación que tenemos en este momento. Eso es algo que están articulando para los inversores, pero mucho de lo que los REIT están comunicando es en torno a fuentes, usos y dónde se sientan con sus objetivos de apalancamiento y sus conversaciones con las agencias de calificación.
¿Cómo les va los REIT en términos de cultivo de asociaciones a largo plazo con inversores de ingresos fijos y hay margen de mejora?
Stafford: Este ha sido un proceso educativo largo y largo, pero la mayoría de los REIT han tenido mucho éxito en la construcción y la mantenimiento de las relaciones con el lado derecho del balance general. En cualquier negocio que necesite acceso continuo al capital, no solo puede centrarse en los inversores de capital y esperar publicar resultados consistentes a largo plazo. Los inversores de renta fija están acostumbrados a un profundo nivel de contacto y divulgación y el esfuerzo de los equipos de gestión generalmente ha sido útil.
Shelley: Los REIT en general hacen un buen trabajo de divulgación de inversores; Generalmente están más disponibles que otros sectores. Además, la divulgación de estadísticas financieras es generalmente fuerte en todo el espacio.
Streeter: La mayoría de los emisores de bonos corporativos de grado de inversión no tienen los convenios financieros específicos que los bonos REIT ofrecen inversores. Por lo tanto, los bonos REIT ofrecen a los inversores un nivel de protección que otros prestatarios corporativos no obtienen. Lo que hemos visto con el tiempo es que la mayoría de los REIT ahora revelan trimestralmente los niveles reales contra esas cuatro relaciones de pacto.
No todos los REIT que emiten bonos proporcionan esas divulgaciones, por lo que hay margen de mejora para aquellos que no revelan sus proporciones trimestrales de pacto. Acabo de escuchar de un REIT que se actualizó de alto rendimiento a un grado de inversión que ahora van a revelar sus proporciones de pacto en el futuro. Estaba muy feliz de escuchar eso, y todavía estamos presionando a los Holdouts para revelar su información del pacto. Pero el nivel de divulgación que obtenemos de REIT es exponencialmente mejor que la divulgación que obtengo de los créditos que cubro en otros sectores.
¿Puede compartir las mejores prácticas notables de REIT que hayan creado estrategias exitosas para involucrarse con inversores de renta fija?
Stafford: Varios REIT, particularmente en multifamiliares y cada vez más en el comercio minorista, proporcionan suplementos trimestrales enfocados en ingresos fijos separados. Mis compañeros y yo también hemos estado presionando para obtener más llamadas de actualización fuera de las reuniones estándar de Reitweek y otras reuniones de la industria para aquellos nombres que son tópicos, en el cargo, por ejemplo. También comencé a organizar una visita anual a un MSA específico con múltiples emisores solo para inversores de renta fija, que es algo que generalmente se ha reservado para los inversores de capital.
