La construcción de apartamentos se pone al día con la demanda de los inquilinos
En un cambio significativo para el mercado de alquiler, los estadounidenses que buscan apartamentos están viendo más espacio para respirar, un desarrollo que refleja la creciente oferta y la disminución de la presión sobre los precios. Nuevos datos de Zillow muestran que la asequibilidad de los inquilinos ha mejorado por primera vez en cuatro años, impulsada por un crecimiento más lento de los alquileres y el aumento de las concesiones a los propietarios.
La nueva construcción se pone al día con la demanda
Después de un aumento de la demanda durante la era de la pandemia, el auge de la construcción de departamentos de 2024 ha comenzado a mostrar sus efectos. Los constructores completaron más unidades multifamiliares el año pasado que en cualquier lapso de 50 años, en respuesta a la escasez de viviendas que surgió entre 2020 y 2023. Según el economista principal de Zillow, Orphe Divounguy, los resultados ahora se están volviendo visibles: “Los mercados que construyeron más, y más rápido, están viendo que la inversión da sus frutos con más inquilinos capaces de pagar cómodamente un apartamento”.
El sur de Estados Unidos en particular, donde la zonificación suele ser menos restrictiva y los plazos de construcción son más rápidos, está emergiendo como una región donde la asequibilidad del alquiler está ganando terreno.
El crecimiento de los alquileres cae; las concesiones suben
A nivel nacional, el crecimiento del alquiler en unidades multifamiliares se ha desacelerado drásticamente. Zillow informa aumentos anuales de solo el 1,7 % en septiembre de 2025 para el sector multifamiliar, el segundo nivel de crecimiento más bajo desde 2021. Un mercado laboral más débil, que debilita la movilidad residencial y, por tanto, la demanda, también está contribuyendo a la desaceleración.
Mientras tanto, los propietarios recurren cada vez más a los incentivos: casi el 37,3 % de los anuncios de alquiler ofrecen ahora algún tipo de obsequio, como un mes de alquiler gratuito o exención de estacionamiento, un nuevo récord y un aumento considerable respecto del 14,4 % que ofrecía concesiones en 2019.
La asequibilidad mejora, pero de manera desigual
El panorama nacional de la asequibilidad del alquiler está mejorando: el inquilino típico de EE.UU. gasta ahora alrededor del 28,4% del ingreso familiar medio en alquiler, frente a aproximadamente el 28,8% hace un año, y por debajo del tradicional umbral de “carga” del 30%. La asequibilidad mejoró en 38 de las 50 áreas metropolitanas más grandes.
Sin embargo, los avances están lejos de ser uniformes. Los alquileres de apartamentos están cayendo año tras año en varios mercados de Sun Belt y Mountain West, incluidos Austin (-4,7 %), Denver (-3,4 %), San Antonio (-2,3 %), Phoenix (-2,2 %) y Orlando (-0,8 %). Por otro lado, los mercados aún limitados por la oferta, como Chicago (+6 %), San Francisco (+5,6 %) y Nueva York (+5,3 %), siguen experimentando un elevado crecimiento de los alquileres.
Los alquileres unifamiliares, que habían superado a los apartamentos durante varios años, ahora también están mostrando signos de tensión: el crecimiento de los alquileres SFR ha caído al 3,2 %, el aumento anual más pequeño registrado desde que Zillow comenzó a realizar un seguimiento en 2016.
¿Qué pasa después?
Los analistas de la industria esperan que las concesiones sigan aumentando, alcanzando normalmente su punto máximo durante los meses de invierno, cuando la competencia entre inquilinos es más baja. Con menos inquilinos a la caza durante los meses más fríos, los propietarios pueden pasar de ofrecer ventajas a reducir los alquileres básicos.
Mientras tanto, la experiencia de los mercados que ampliaron rápidamente la oferta sirve como recordatorio: cuando la construcción sigue el ritmo de la demanda, se puede contener la escalada del costo de la vivienda. Pero en muchas regiones, los obstáculos regulatorios dificultarán ese camino.
En pocas palabras
Después de años de fuertes aumentos de alquileres y reducción de la asequibilidad, el mercado de alquiler está mostrando signos de moderación. Por ahora, los inquilinos están disfrutando de un ligero respiro, aunque el grado de alivio depende en gran medida del lugar donde viven.
