Los REIT públicos están iniciando 2026 con balances saneados, buenos fundamentos subyacentes, acceso a capital y oferta nueva limitada, factores que son un buen augurio para un desempeño sólido a corto plazo.
En general, las perspectivas generalmente favorables de los administradores de cartera para la industria se ven magnificadas por el hecho de que muchos REIT cotizan por debajo del valor liquidativo (NAV). Al mismo tiempo, es probable que el desempeño sea mixto en todos los sectores, ya que las principales tendencias, incluido el envejecimiento de la población de la generación del baby boom, la explosión de la inteligencia artificial y la demanda de infraestructura digital, impactan la demanda y los flujos de capital.
REIT.com habló recientemente con Benjamín Bronnergestor de cartera y analista de crédito senior de PIMCO, Carlos Harbindirector general, codirector y gestor de cartera de valores inmobiliarios públicos en Heitman, y Curtis Yeegestor de cartera de valores inmobiliarios globales, en BlackRock, para conocer su opinión sobre las oportunidades y desafíos que ven para los REIT públicos.
Desde una perspectiva de alto nivel, ¿cómo cree que se perfilarán los fundamentos macroeconómicos de los REIT en 2026?
Benjamín Bronner: El entorno macroeconómico es constructivo, dada la expectativa del escenario base de un aterrizaje suave, una disminución de la oferta y mercados de deuda CRE cada vez más líquidos. Sin embargo, hay matices sustanciales bajo el capó que afectarán a los sectores inmobiliarios de manera desigual, incluida la interacción entre la inversión resiliente en IA, la economía en forma de K, las condiciones del mercado laboral y la confianza del consumidor.
Además, el resultado del fallo de la Corte Suprema sobre los aranceles y la posibilidad de que surjan dudas en torno a la independencia de la Reserva Federal pintan un panorama menos claro para las tasas más alejadas de la curva de rendimiento. Dentro de las carteras de REIT, estamos adoptando una postura neutral y limitada respecto del bono del Tesoro a 10 años que entra en el nuevo año.
Carlos Harbin: Una gran mayoría de los sectores REIT son fundamentalmente saludables, y la disminución de la oferta nos da la convicción de un crecimiento continuo de las ganancias de medio dígito y la durabilidad del rendimiento de dividendos del 4% hasta 2026.
En cuanto a la posible expansión múltiple, los REIT son históricamente baratos en comparación con las acciones generales y los valores tasados, lo que los posiciona bien para obtener un rendimiento superior ante una Reserva Federal menos agresiva y ampliar el interés de los inversores más allá de la IA. También vale la pena recordar, especialmente a los inversores generalistas, que los impulsores fundamentales de los REIT no son uniformes dada la diversificación de los sectores con sus diversos impulsores de demanda y grados de ciclicidad.
Curtis Yee: Llegamos a 2026 con un contexto macroeconómico más estable que el de los últimos años. El gran reinicio del costo del capital ya se produjo, la desinflación está progresando (aunque de manera desigual) y las tasas oficiales probablemente hayan alcanzado su punto máximo en la mayoría de las principales economías. En ese contexto, la combinación de valoraciones descontadas, un sólido crecimiento del flujo de caja y un acceso ampliamente abierto al capital sustenta una visión vertical constructiva para los REIT en 2026.
Una característica definitoria del ciclo actual es la divergencia entre una inversión de capital muy fuerte y tendencias laborales más débiles. Las corporaciones están invirtiendo agresivamente en automatización, digitalización y resiliencia de la cadena de suministro, incluso cuando los mercados laborales se enfrían en los márgenes.
Para los REIT ubicados en el lado de la inversión de capital de esta división, el entorno macroeconómico es cada vez más constructivo. Si bien es probable que continúe la dinámica económica en forma de K, los próximos reembolsos de impuestos y posibles créditos relacionados con los aranceles pueden ofrecer apoyo a los consumidores de bajos ingresos y a las categorías de bienes raíces con mayor exposición a ellos.
¿Cuáles probablemente serán algunos de los temas clave en la inversión inmobiliaria privada versus pública en el próximo año?
Harbín: Es probable que la posible penetración del sector inmobiliario privado en el espacio de contribución definida siga siendo un foco de atención continuo. Si bien creemos que los bienes raíces privados merecen una asignación en los planes, las tarifas relativamente altas y la baja liquidez en comparación con los REIT públicos deben compensarse con mayores retornos privados; sin embargo, los REIT públicos tienden a tener un desempeño superior. La relativa volatilidad de los bienes inmuebles públicos, dada la falta de beneficios de la suavización de las tasaciones, puede seguir siendo un foco de atención, pero sugerimos a los inversores considerar la volatilidad en el contexto de sus horizontes temporales.
Sí: Los proyectos de desarrollo privado se encuentran en mínimos de varias décadas debido a los mayores costos de financiamiento y la inflación de la construcción, mientras que los activos similares a la infraestructura continúan atrayendo amplio capital privado. Esta bifurcación refuerza los elevados costos de reposición y respalda los alquileres de los activos existentes y bien ubicados.
Mientras tanto, los mercados públicos siguen sirviendo como mecanismo de liquidez y descubrimiento de precios para toda la clase de activos. Dado que muchos REIT cotizados cotizan con descuentos sobre los valores del mercado privado, esperamos que los asignadores que buscan evitar estructuras privadas ilíquidas sigan utilizando bienes raíces públicos para expresar exposición temática a largo plazo.
bronceador: Numerosos REIT públicos cotizan con descuentos sobre los valores del mercado privado. Como mínimo, esto prepara el escenario para mayores ventas de activos y recompras de acciones, si no una mayor actividad de fusiones y adquisiciones, y los activistas ya están involucrando a varias empresas en sectores como el industrial y el de almacenamiento en frío.
Además, es probable que los mercados privados vean una continua formación de capital, despliegue y emisión de deuda en casi todos los canales en apoyo al desarrollo de centros de datos y la infraestructura de IA. Desde una perspectiva de asignación de activos, dejando de lado los centros de datos, los REIT públicos sirven como cobertura y diversificador entre carteras institucionales cada vez más expuestas a la megatendencia de la IA.
¿Qué sectores inmobiliarios le entusiasman más para 2026?
Sí: Vemos los vientos de cola fundamentales de varios años más fuertes cuando la demanda estructural se encuentra con la oferta restringida. Sobre esa base, se destacan los bienes raíces relacionados con la atención médica, en particular viviendas para personas mayores, cuidados post-agudos y consultorios médicos. Los primeros baby boomers cumplirán 80 años en 2026, y la ola demográfica frente a estos activos no tiene precedentes. Sin embargo, la oferta se ha visto frenada por la escasez de mano de obra, la inflación de los costos de construcción y los mayores costos financieros. Esto crea uno de los entornos para propietarios más favorables que haya visto el sector, con una mejora del poder de fijación de precios a medida que la demanda crece hasta convertirse en un stock limitado.
La infraestructura digital, especialmente los centros de datos, también es atractiva. La inversión en IA está remodelando la economía de la tierra, la energía y la red. La demanda de capacidad ya excede la oferta disponible en muchos mercados, y los operadores que controlan terrenos energizados o tienen adyacencia estratégica a la red pueden asegurar energía antes, construir más rápido y traducir eso en precios y retornos de desarrollo superiores.
bronceador: La atención médica seguirá siendo nuestro sector con mayor convicción de cara a 2026, especialmente los nombres expuestos a viviendas para personas mayores de pago privado. Consideramos que estos REIT son una exposición fundamentalmente defensiva que puede continuar invirtiendo, aumentar sus valoraciones y navegar con capacidad en una amplia gama de escenarios económicos. El sector inmobiliario sigue beneficiándose de unos fundamentos excepcionalmente sólidos gracias al envejecimiento de la cohorte de la generación del baby boom, a la resiliencia de los mercados inmobiliario y de valores para respaldar las comisiones, así como a la disminución de la oferta al salir de la pandemia.
Harbín: En el caso de la vivienda para personas mayores, vemos un catalizador para una mayor expansión de la valoración por parte de los inversores que siguen aumentando las hipótesis de crecimiento a medida que pasa el tiempo. El comercio minorista en los centros comerciales y ciertas zonas geográficas dentro de oficinas y apartamentos son nuestras opiniones más contrarias. Los strip center tuvieron un rendimiento inferior en 2025, a pesar de que la demanda de arrendamiento y la economía de los alquileres se mantienen casi récord. Creemos que su crecimiento constante de ganancias de medio dígito se mostrará comparativamente bien con el tiempo. La situación en el comercio minorista de tiras es similar a la de 2024, cuando las tiras obtuvieron mejores resultados.
En cuanto a la oficina, el regreso a la oficina ha pasado de ser un viento en contra a un viento de cola que está más que mitigando el débil crecimiento del empleo, como lo demuestran los fuertes volúmenes de arrendamiento y la expansión de los proyectos que rivalizan con 2019. Además, la oferta es casi inexistente, lo que respaldará aún más los fundamentos durante tres o cuatro años, dados los tiempos de construcción.
También somos optimistas con respecto a los REIT de apartamentos, ya que la exposición del Área de la Bahía principalmente al crecimiento del empleo impulsado por la IA crea el potencial de un crecimiento de ingresos y ganancias superior al promedio en 2026. El riesgo/recompensa en los apartamentos es especialmente atractivo dada la baratura actual en relación con los niveles históricos.
¿Cómo se siente acerca de los fundamentos del balance de los REIT de cara a 2026?
bronceador: Los balances de los REIT entran en 2026 con una base sólida y bien posicionados según los estándares históricos, en nuestra opinión, incluido un apalancamiento más bajo en múltiples vueltas en comparación con los niveles que entraron en períodos anteriores de tensión en el mercado. Los balances son flexibles y predominantemente libres de cargas, con vencimientos bien escalonados y perfiles de liquidez en gran medida saludables. El mercado de bonos no garantizados está completamente abierto para casi todos los emisores, mientras que la liquidez continúa mejorando en los préstamos bancarios y los CMBS.
Sí: Los balances de los REIT tienen una base sólida. El sector ya ha absorbido el reinicio del costo de capital, y 2025 marcó una clara reapertura de los mercados de capital en deuda, preferencias, convertibles y acciones de empresas conjuntas. Las empresas han cancelado los vencimientos y han reducido el apalancamiento a nivel de activos, lo que les ha permitido utilizar los mercados de capital de manera oportunista en lugar de defensiva.
Harbín: Excelente. El apalancamiento se mantiene por debajo de los promedios históricos y los REIT públicos están aprendiendo las lecciones de la crisis financiera de 2008. Además, el mercado de bonos corporativos no garantizados ha sido un gran apoyo para los REIT y una ventaja continua sobre los mercados inmobiliarios privados.
¿Dónde cree que se producirán las mayores errores de fijación de precios de cara a 2026?
Bronner: Un sector inmobiliario que sigue destacando lo barato en nuestros modelos, que consideran una amplia gama de señales de valoración, es el de los apartamentos. Sin embargo, es importante recordar que las acciones pueden estar baratas por una razón y/o seguir siéndolo, sin catalizadores. En este contexto, y suponiendo que las condiciones laborales se mantengan, esperamos que el mercado pueda volverse más favorable hacia los REIT de apartamentos en el primer semestre, antes de una mejora del panorama de la oferta en el segundo semestre, particularmente para aquellos expuestos al Sunbelt.
Sí: Dentro del sector inmobiliario, las oportunidades más interesantes se dan cuando la escasez de capital ha aplastado el desarrollo, pero la demanda se mantiene estable o mejora. Con las desocupaciones acercándose a su punto máximo en muchos mercados y las líneas de suministro extremadamente escasas hasta al menos 2028, los propietarios de sectores con oferta limitada deberían ver un crecimiento continuo de los alquileres que no está totalmente descontado en las valoraciones públicas.
También creemos que el mercado está subestimando la duración y la intensidad de la demanda relacionada con la IA de bienes inmuebles adyacentes a la red y ricos en energía. Por el contrario, somos cautelosos con las acciones baratas que carecen de una historia convincente de ganancias o de realización de valor.
¿Hay prioridades específicas en las que desea que se centren los equipos de gestión de REIT durante el próximo año?
bronceador: En 2026, buscamos equipos de gestión que comuniquen de manera efectiva expectativas alcanzables con respecto a la orientación y la planificación de capital, amplíen los márgenes cuando sea posible y presten atención a las señales de costo de capital; invertir para el crecimiento (orgánico o inorgánico) cuando se le otorga una prima importante y explorar la venta de activos o la recompra de acciones con descuentos.
Harbín: Dado que los flujos de capital del ciclo reciente prefieren lo privado a lo público, nos gustaría que los equipos de gestión de REIT dedicaran más tiempo a defender ante sus contactos de capital institucional las ventajas de los REIT.
Sí: Queremos que los equipos directivos sean activos y no pasivos. El mercado está recompensando a las empresas que se desarrollan de manera acumulativa, reciclan capital de activos no esenciales o de menor rendimiento, recompran acciones infravaloradas cuando corresponde e impulsan mejoras operativas. Esperar a que mejore el entorno macroeconómico no es una estrategia.
También alentaríamos a los equipos de gestión a aprovechar sus ventajas estructurales, ya sean vientos demográficos de cola, posiciones estratégicas de tierra y energía, o exposición a la resiliencia de la cadena de suministro. Las empresas que articulan estrategias claras y creíbles en torno a estos temas y las ejecutan, están en mejor posición para obtener mejores resultados en 2026.
