El sector inmobiliario comercial se ha enfrentado a diversos desafíos en los últimos años, desde altas tasas de interés y aumento de la inflación hasta elevados costos de endeudamiento y el impacto del trabajo remoto en dónde y cómo los ocupantes utilizan el espacio.
Si bien persiste la incertidumbre, los economistas entrevistados por REIT.com dicen que el mercado está mostrando signos tempranos de recuperación. Esperan tasas de interés más bajas y una disminución de la inflación, así como estabilización de los valores de los activos y una renovada confianza de los inversores. También están viendo mejoras en los fundamentos en términos del costo del capital y la disponibilidad de capital.
REIT.com habló con: María LetdinKyle Riva, profesor asociado de bienes raíces en la Facultad de Negocios de la Universidad Estatal de Florida; Abby Rosenbaumdirector asociado de economía inmobiliaria de Oxford Economics; Eva Steinerprofesor de bienes raíces en The Penn State Smeal College of Business; y, Susan Watcher, Albert Sussman, profesor de bienes raíces y profesor de finanzas en The Wharton School de la Universidad de Pensilvania.
Con base en lo que ha visto en 2024, ¿cómo caracterizaría los fundamentos económicos del sector CRE en el próximo año?
María Letdin: El comercio minorista es una estrella. La industria es estable. El sector multifamiliar se mantiene estable en la mayoría de los mercados. Creo que 2025 será más de lo mismo. La oficina seguirá siendo un problema durante un tiempo y los demás sectores son en su mayoría sólidos.
Abby Rosenbaum: Para 2025, esperaría un poco de lo que vimos en 2024, por lo que las cosas parecen sólidas para la economía estadounidense. Hemos elevado ligeramente nuestra previsión de crecimiento del PIB para 2025 y esperamos que la tasa de desempleo disminuya el próximo año.
Eva Steiner: De cara a 2025, hay señales de que podemos ser un poco más optimistas. Por supuesto, se espera que los recientes recortes de las tasas de interés de la Reserva Federal estimulen la actividad económica, lo que potencialmente conducirá a un mayor apetito por la inversión en bienes raíces comerciales. Si esto va acompañado de un crecimiento económico saludable, el sector inmobiliario puede estar preparado para un entorno más positivo el próximo año.
¿Cómo cree que el panorama de tipos de interés afectará a los fundamentos?
Susan Wachter: Es probable que el sólido crecimiento económico esperado dé como resultado tasas de interés de los fondos federales más altas y durante más tiempo. Además, la Reserva Federal sólo puede controlar el extremo corto de la curva. Las tasas del Tesoro a cinco y diez años ya han aumentado significativamente. Estas medidas frenarán la recuperación de los sectores inmobiliarios comerciales con exceso de oferta y construcción.
Lettin: Por supuesto, es más fácil hacer que los acuerdos funcionen con tasas de interés más bajas, y sería más fácil refinanciar muchos préstamos recientes y antiguos si las tasas bajaran más. Creo que todo el mundo está esperando que eso suceda. Lo que ha ocurrido es una especie de situación de “todo el mundo se paraliza”. La actividad se ha detenido y sucederán una o dos cosas. O todos se cansarán de quedarse congelados y reanudarán las transacciones a valores más bajos, o las tasas seguirán bajando y todos reanudarán las transacciones. De cualquier manera, creo que las cosas mejorarán en 2025.
Rosenbaum: Tasas de interés más bajas podrían conducir a un mayor endeudamiento y a una mayor confianza del consumidor, lo que significaría que la gente estaría más dispuesta a gastar. Esto podría ser un viento de cola para el comercio minorista y la industria, ya que el comercio electrónico aumenta la demanda de espacio de almacenamiento. Las tasas de interés más bajas deberían ayudar a reducir las tasas hipotecarias, por lo que podría haber una ligera transición hacia más compras de viviendas. No veo un impacto material en la demanda de alquileres multifamiliares, pero podría significar que los inquilinos son un poco menos estrictos.
¿Cuál es el estado de las condiciones de financiación de los inmuebles comerciales?
Steiner: Las condiciones de financiación están mostrando algunos signos de mejora y se espera que los recientes límites a las tasas de interés ayuden a estimular el endeudamiento y, por lo tanto, la inversión. He escuchado a directores ejecutivos de bancos estadounidenses expresar cierto optimismo en términos de anticipar un aumento en la demanda de endeudamiento, por lo que todo eso podría conducir a un repunte en la actividad crediticia.
Observador: Es probable que los próximos vencimientos de inversiones que se financiaron en 2021 y antes requieran importantes inyecciones de capital para refinanciar. Eso significa que el financiamiento disponible tendrá un nivel de ingresos menor que el apalancamiento existente. A la pregunta crítica de si los bancos podrán capear el problema de las oficinas, la respuesta parece ser sí, ya que sus balances en general están en buena forma. Los REIT están, en general, bien situados para pedir prestado y desplegar capital.
Lettin: Las condiciones de financiación también son específicas de los activos. Office no es una opción viable para muchos prestamistas. Las relaciones préstamo-valor (LTV) en general son muy conservadoras, y eso es sólo una función de dónde están las tasas. Es difícil hacer que los acuerdos funcionen con un mayor apalancamiento. Tienes ratios LTV entre 50% y 60%, y eso es bueno. Creo que todos tienen hambre. Es difícil sentarse y simplemente observar que las cosas no suceden. La gente no quería reconocer nuevos valores y la actividad de ventas era muy baja. Creo que los prestamistas también estaban preocupados por una posible recesión, y esos temores se han aliviado en cierta medida. Creo que los prestamistas están listos para ponerse a trabajar en 2025.
¿Cuál es el principal barómetro económico que seguirá más de cerca durante el próximo año?
Rosenbaum: Estoy observando el rendimiento del bono a 10 años. Ciertamente, también estoy observando la tasa de los fondos federales. Pero desde nuestro punto de vista de pronóstico, ver cómo se están comportando los rendimientos de los bonos y esa expectativa de hacia dónde se dirigen me está ayudando a evaluar cómo podrían sentirse los inversores inmobiliarios.
Lettin: Siempre veo trabajos. No puedo bajar de esa colina. Los empleos impulsan gran parte de todo lo demás.
Observador: Estoy observando las tasas de interés porque esa es realmente la gran incógnita. El crecimiento está reservado. No hay duda. No hay duda de que habrá un alivio en las tasas de los fondos federales, pero ¿qué efecto tiene el crecimiento renovado en las tasas de interés a largo plazo?
Steiner: Debido a que hay tantos factores en competencia que influirán en las tasas de interés en el futuro, será crucial monitorear de cerca las decisiones de política monetaria que tome la Reserva Federal, porque eso, por supuesto, influye en las tasas de interés, la inflación y la estabilidad económica general.
¿Qué está viendo en términos de fuerzas de oferta y demanda en todo el sector CRE?
letdin: Se necesita tanto tiempo para corregir los desequilibrios en la oferta porque los ciclos de aprobación y construcción tardan una eternidad. Incluso si pensamos que hoy en día hay escasez de algún tipo de producto, como el comercio minorista vinculado a los supermercados, es muy difícil crear más para que esté disponible, por lo que simplemente existe este retraso de desequilibrio.
Vimos esto un poco en el sector residencial después de la crisis financiera, cuando algunos mercados afirmaron que tenían actividad especulativa y tal vez demasiada oferta. Luego vino el apocalipsis del comercio minorista. Nadie estaba construyendo el comercio minorista, y ahora el comercio minorista es muy limitado.
Observador: Con un consenso de que el crecimiento del PNB para 2025 será del 2,5%, la fortaleza subyacente de la economía está apuntalando el lado de la demanda del mercado inmobiliario comercial. Cómo se desarrolla esto depende del sector. Todavía hay un exceso de oferta en los sectores multifamiliares e industriales relativamente favorecidos. Pero ambos verán absorción y caídas en las vacantes.
A nivel nacional, se espera que la tasa de desocupación de viviendas multifamiliares, actualmente alrededor del 8%, alcance un máximo de este nivel este año, y se espera que los alquileres se mantengan estables o sigan cayendo en los mercados con exceso de oferta en el sur y el oeste.
El sector industrial se beneficiará de la deslocalización, pero también tiene algunos mercados con exceso de oferta. Con la oferta reducida, la tasa de desocupación industrial alcanzará su punto máximo en 2025, a una tasa cercana al 7%. El cargo es otro asunto y sigue bifurcado. A medida que expiren los contratos de arrendamiento antiguos, es probable que aumenten las vacantes en los edificios más antiguos, y las oficinas bien ubicadas con atractivas comodidades seguirán teniendo buenos resultados.
Rosenbaum: Esperamos que las elevadas terminaciones que hemos visto en los sectores industrial y residencial sigan disminuyendo. De cara a 2025, a medida que la nueva oferta retroceda, habrá un reequilibrio porque la demanda subyacente de sectores industriales y residenciales está ahí. Sólo necesitamos un poco menos de oferta para reequilibrar las cosas.
En el caso de las oficinas y el comercio minorista, principalmente los centros comerciales fuera de destino, todavía están atravesando un cambio estructural. La pieza de la demanda es la lucha por estos dos sectores. Hay que determinar dónde está la demanda y cómo adaptarse a esa demanda.
Steiner: Veo dos tendencias importantes. Uno es el ritmo de la integración tecnológica, y ese es la adopción y el desarrollo de la inteligencia artificial y el análisis de datos en términos de gestión de propiedades. Sin embargo, también es la mayor demanda de integración de todo tipo de aplicaciones de IA lo que podría cambiar la demanda de los inquilinos, especialmente en ubicaciones orientadas a la tecnología. En segundo lugar está la tendencia hacia la sostenibilidad y las prácticas de construcción ecológica, y la creciente demanda de desarrollar edificios energéticamente eficientes y respetuosos con el medio ambiente.
¿Qué nivel de actividad de transacciones espera ver para CRE?
Observador: Espero que la actividad transaccional mejore desde sus mínimos recientes, pero se mantendrá en niveles deprimidos. Las viviendas multifamiliares e industriales están repuntando, pero el mercado de oficinas está en caída libre.
Steiner: Si continuamos con una perspectiva económica benigna y positiva acompañada de tasas de interés más bajas y estabilización de los fundamentos, creo que eso afectará el sentimiento de los inversores y podría conducir a una mayor actividad de transacciones.
Rosenbaum: La confianza de los inversores inmobiliarios está empezando a mejorar. La actividad transaccional sigue siendo tibia año tras año, pero ha mejorado mucho en comparación con las caídas de dos dígitos que vimos hace un par de años.
Lettin: Según datos del tercer trimestre, las transacciones están regresando en las ciudades de entrada. Con esto me refiero a los verdaderos mercados principales con centros de empleo muy fuertes como Manhattan y el centro de Washington, DC. Esos mercados son siempre indicadores adelantados, por lo que es una señal clara de que seguirán más mercados. ¿Con qué rapidez se generará ese impulso? No sé.
¿Existen otras tendencias o desarrollos que podrían afectar el sector inmobiliario comercial en el futuro y que usted está siguiendo de cerca?
Rosenbaum: Estoy observando las implicaciones políticas de la segunda presidencia de Trump. Estoy atento a los aranceles, la inmigración, los recortes de impuestos y ese tipo de cosas. Probablemente habría efectos a corto y largo plazo para los bienes raíces comerciales.
Observador: Una pregunta es si las ciudades centrales regresarán y con qué rapidez. ¿Cómo se desarrollará eso y cuál será el impacto fundamental del trabajo remoto a largo plazo? Todavía no sabemos cómo será la emisión final. Lo que hemos visto es un movimiento hacia mercados de menores costos, un movimiento hacia los suburbios en términos de vivienda y un alejamiento del uso del espacio de oficinas. ¿Pero es ese el final del juego? No me parece. Tengo la esperanza de que veamos un resurgimiento de la actividad en el centro, incluidas las oficinas. Esa no es una historia de 2025. Eso está más lejos.
Steiner: Una tendencia que podría ser bastante significativa es la continua reutilización y conversión de antiguas propiedades de oficinas. Estamos viendo conversiones de oficinas a viviendas impulsadas por la disminución de la demanda de espacio de oficinas tradicional. Esa caída, sumada a los problemas de asequibilidad en el mercado inmobiliario, significa que podría ser muy interesante observar la posible convergencia entre oficinas y residencias, especialmente en las grandes áreas metropolitanas.
