Las altas tasas hipotecarias y el inventario reducido enfrían el mercado
Según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami, el mercado inmobiliario del condado de Broward se enfrió en agosto de 2025 cuando las elevadas tasas hipotecarias y la escasez de listados en precios clave afectaron la demanda, incluso cuando los indicadores sugieren que el mercado se está moviendo hacia un equilibrio más saludable después de años de frenesí de la era de la pandemia.
Las ventas residenciales totales cayeron un 12,4% año tras año a 1.989 transacciones, frente a las 2.270 del año anterior, según datos del mercado local. Las ventas de viviendas unifamiliares cayeron un 12,6% a 1.015, mientras que los cierres de condominios disminuyeron un 12,2% a 974.
A pesar del retroceso en los acuerdos cerrados, las nuevas ventas pendientes (un indicador prospectivo de la actividad del mercado) aumentaron un 2,7% respecto al año anterior, lo que indica que la demanda de los compradores sigue siendo resistente en segmentos selectos.
Las tendencias de precios e inventario divergen
El precio medio de una vivienda unifamiliar subió un 3,1% año tras año hasta los 625.000 dólares, mientras que el precio medio de los condominios existentes cayó casi un 10% hasta los 247.700 dólares en medio de presiones de asequibilidad y condiciones de financiación más estrictas.
Sólo el 0,9% de los edificios de condominios del sur de Florida están aprobados para préstamos de la FHA, lo que limita el acceso a los compradores principiantes. Florida también exige a los compradores un pago inicial del 25% para una revisión limitada cuando las reservas de condominios son insuficientes (más del doble del umbral del 10% en la mayoría de los demás estados).
Los niveles de inventario aumentaron, pero se mantuvieron muy por debajo de las normas anteriores a la pandemia. Los listados activos al final del mes totalizaron 16.559, un 20% más año tras año, mientras que los nuevos listados cayeron un 16,9% a 3.091, lo que sugiere que muchos vendedores potenciales permanecen al margen.
El inventario de viviendas unifamiliares aumentó un 19,2% a 5.489 viviendas, y el inventario de condominios aumentó un 20,5% a 11.070 unidades. Aun así, el mercado sigue dividido: las viviendas unifamiliares mantuvieron 5,7 meses de oferta, lo que indica un mercado de vendedores, mientras que los condominios alcanzaron 11,9 meses, favoreciendo firmemente a los compradores. Un mercado equilibrado suele oscilar entre seis y nueve meses de oferta.
Los compradores extranjeros y en efectivo mantienen a Broward competitivo
La inversión extranjera sigue apuntalando la demanda. Los compradores internacionales representaron el 49% de todas las ventas de construcciones nuevas, preconstrucción y conversión de condominios en el sur de Florida durante los 18 meses que terminaron en junio de 2025.
Las ventas en efectivo representaron el 37,2% de todos los cierres de Broward en agosto, muy por encima del promedio nacional del 20%, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Entre los tipos de propiedad, el 51,9% de las transacciones de condominios y el 22,9% de las unifamiliares se realizaron exclusivamente en efectivo.
Los analistas atribuyen la fortaleza de las compras en efectivo a compradores adinerados de fuera del estado y extranjeros menos afectados por el aumento de los costos hipotecarios.
Tasas hipotecarias y ritmo del mercado
Los costos hipotecarios siguen siendo un obstáculo. La hipoteca promedio a tasa fija a 30 años se situaba en 6,26% al 18 de septiembre, según Freddie Mac.
Las casas están tardando más en venderse: las propiedades unifamiliares tardaron en promedio 47 días en contratarse, frente a los 32 días del año pasado, mientras que los condominios tardaron en promedio 74 días, frente a los 56.
El porcentaje medio del precio de lista recibido cayó ligeramente, al 95% para viviendas unifamiliares y al 91% para condominios, lo que refleja un mayor margen de negociación a medida que los compradores ganan influencia.
El volumen de ventas y las dificultades siguen siendo bajos
El volumen total en dólares de todas las ventas residenciales de Broward cayó un 3,8% a $859 millones. El volumen de condominios disminuyó un 15% a $315 millones, mientras que las transacciones unifamiliares cayeron en un margen similar.
Las ventas en dificultades siguieron siendo raras y representaron sólo el 1,2% de todas las transacciones, por debajo del promedio nacional del 2%.
Perspectiva
Si bien la actividad se ha enfriado desde el ritmo vertiginoso de 2021-22, los economistas dicen que la desaceleración está llevando al mercado hacia la sostenibilidad.
“Broward está pasando de un mercado hiperactivo impulsado por una pandemia a un entorno más equilibrado”, dijo un analista local. “Los compradores están ganando tiempo para comprar y los vendedores están aprendiendo a fijar precios de manera realista”.
Con tasas hipotecarias estables por encima del 6%, las nuevas propiedades a la venta son moderadas y el inventario aún se está reconstruyendo, el mercado inmobiliario de Broward parece estar preparado para una fase más estable y predecible de cara a 2026.
