La debilidad del mercado inmobiliario se extiende hasta 2026
Las ventas de viviendas usadas en Estados Unidos cayeron drásticamente en enero de 2026, disminuyendo un 8,4 por ciento desde diciembre de 2025 a una tasa anual ajustada estacionalmente de 3,91 millones de unidades, informó esta semana la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. La caída marcó la caída mensual más pronunciada en casi cuatro años y llevó las ventas a su nivel más bajo desde finales de 2023.
La cifra de enero estuvo un 4,4 por ciento por debajo del ritmo del año anterior, con la debilidad extendida en las cuatro regiones principales. El retroceso se produjo incluso cuando los costos de endeudamiento continuaron moderándose y el crecimiento de los salarios respaldó lecturas de asequibilidad más sólidas.
El índice de asequibilidad de la vivienda de la NAR aumentó a 116,5 en enero, el nivel más alto desde marzo de 2022, frente a 111,6 en diciembre y 102 un año antes. Las lecturas del índice superiores a 100 indican que un hogar que gana un ingreso medio puede permitirse una hipoteca sobre una casa de precio medio.
Dr. A.S. Lorenzo Yun
“La disminución de las ventas es decepcionante. Las temperaturas inferiores a lo normal y las precipitaciones superiores a lo normal de este enero hacen que sea más difícil de lo habitual evaluar el factor subyacente de la disminución y determinar si las cifras de este mes son una aberración”, dijo el Dr. Lawrence Yun, economista jefe de la NAR. “Las condiciones de asequibilidad están mejorando, y el Índice de Asequibilidad de la Vivienda de NAR muestra que la vivienda es la más asequible desde marzo de 2022. Esto se debe a que los aumentos salariales superaron el crecimiento de los precios de las viviendas y a que las tasas hipotecarias son más bajas que hace un año. Sin embargo, la oferta no ha seguido el ritmo y sigue siendo bastante baja”.
“Debido a la escasa oferta, el precio medio de la vivienda alcanzó un nuevo máximo para el mes de enero”, añadió Yun. “Como resultado, los propietarios de viviendas se encuentran en una posición financieramente cómoda. Desde enero de 2020, un propietario típico habría acumulado $130,500 en riqueza inmobiliaria”.
La persistente escasez de inventarios siguió apuntalando los precios de las viviendas. El precio medio nacional de las viviendas usadas aumentó un 0,9 por ciento respecto al año anterior a $396.800, estableciendo un nuevo récord para el mes de enero y extendiendo la racha de aumentos anuales de precios a 31 meses consecutivos. Yun estimó que el propietario típico ha acumulado aproximadamente $130,500 en valor de vivienda desde principios de 2020.
El inventario de viviendas cayó un 0,8 por ciento desde diciembre a 1,22 millones de unidades, lo que representa una oferta de 3,7 meses al ritmo de ventas actual. Si bien la oferta fue un 3,4 por ciento mayor que el año anterior, se mantuvo muy por debajo del nivel de aproximadamente seis meses que generalmente se considera equilibrado.
Las ventas regionales disminuyeron tanto mensual como anualmente, y las tendencias de precios muestran divergencia:
- Noreste: Las ventas cayeron un 5,9 por ciento mes tras mes y un 4,0 por ciento año tras año; El precio medio aumentó un 5,8 por ciento a 505.400 dólares.
- Medio Oeste: Las transacciones cayeron un 7,1 por ciento desde diciembre y un 7,1 por ciento respecto al año anterior; El precio medio aumentó un 2,3 por ciento a 295.400 dólares.
- Sur: Las ventas disminuyeron un 9,0 por ciento mensual y un 1,6 por ciento anual; El precio medio subió un 0,1 por ciento a 351.200 dólares.
- Oeste: la actividad cayó un 10,3 por ciento respecto al mes anterior y un 7,9 por ciento desde enero de 2025; El precio medio cayó un 1,4 por ciento a 600.400 dólares, la única región que registró una caída anual de precios.
Las ventas de viviendas unifamiliares, que representan la mayor parte del mercado, disminuyeron un 9,0 por ciento a un ritmo anualizado de 3,53 millones de unidades, mientras que las ventas de condominios y cooperativas disminuyeron un 2,6 por ciento a 380.000 unidades. Los precios medios aumentaron un 0,6 por ciento para las viviendas unifamiliares a $400.300 y un 3,8 por ciento para los condominios y cooperativas a $364.600.
Las propiedades tardaron más en venderse, y la mediana de días en el mercado aumentó a 46 desde 39 en diciembre y 41 un año antes. Los compradores por primera vez representaron el 31 por ciento de las transacciones, frente al 29 por ciento del mes anterior y al 28 por ciento hace un año, lo que indica ganancias modestas en la accesibilidad al mercado. Las compras en efectivo cayeron al 27 por ciento de las ventas, los inversores y compradores de segundas viviendas cayeron al 16 por ciento, y las ventas en dificultades (ejecuciones hipotecarias y ventas al descubierto) se mantuvieron estables en el 2 por ciento.
La tasa hipotecaria fija promedio a 30 años promedió 6,10 por ciento en enero, por debajo del 6,19 por ciento en diciembre y el 6,96 por ciento del año anterior, según datos de Freddie Mac citados en el informe.
Aunque las tasas hipotecarias más bajas y la mejora de los indicadores de asequibilidad ofrecen cierto apoyo, la actual escasez de viviendas en venta continúa limitando el volumen general de transacciones. Los analistas dicen que el ritmo al que los nuevos listados ingresen al mercado durante la temporada de ventas de primavera será fundamental para determinar si las ventas se estabilizan o permanecen moderadas durante la primera mitad de 2026.
