Diferenciales hipotecarios
El héroe anónimo de la vivienda en 2024 y 2025 son mejores diferenciales hipotecarios, lo que tiende a ser el caso en esta etapa del ciclo económico. Estados Unidos mercado de la vivienda Habría sido mucho peor sin mejores diferenciales en 2024 y 2025. Si aplicáramos los peores niveles de diferenciales de 2023 a las tasas actuales, veríamos un aumento de un 0,81% adicional en la tasa hipotecaria, acercándonos al 8%. Por otro lado, si los diferenciales hipotecarios estuvieran en sus niveles típicos, podríamos esperar que las tasas hipotecarias fueran aproximadamente entre un 0,72% y un 0,82% más bajas de lo que son ahora, lo que significa tasas hipotecarias cercanas al 6%.
Para mi pronóstico para 2025, anticipé una mejora en los diferenciales con un promedio de entre 0,27% y 0,41%, en comparación con el promedio del 2,54% en 2024. Estamos cerca de alcanzar ese rango de diferencial promedio, y el objetivo es mejorar y mantener mejores diferenciales cuando los rendimientos disminuyen.
Datos de la solicitud de compra
Seguimos avanzando con los datos de solicitud de compra de 2025 ya que hemos pasado la temporada navideña. Sin embargo, hay que tener cuidado: el crecimiento semanal del 27% de estos datos debe verse con escepticismo. Cada año, hay una caída significativa en esta línea de datos alrededor de Navidad y Año Nuevo, y algunos de los llamados expertos en vivienda le dan mucha importancia, sólo para sorprenderse cuando los datos repuntan en la segunda semana de enero. Esta tendencia ocurre todos los años, así que tengámoslo en cuenta.
La semana pasada, las solicitudes de compra aumentaron un 27% semanal y bajaron un 2% año tras año. El año pasado, esta línea de datos fue muy negativa cuando teníamos tasas hipotecarias entre 6,75% y 7,50%, con 14 semanas negativas, dos positivas y dos planas semana a semana.
Ventas pendientes semanales
Los últimos datos semanales de contratos pendientes de Investigación Altos ofrece información crítica sobre las tendencias en tiempo real en la demanda de vivienda. La racha ganadora año tras año ha terminado, ya que nuestros datos de contratos de ventas pendientes muestran una ligera disminución año tras año en comparación con los datos de 2024, pero siguen siendo positivos en comparación con los datos de 2023. Esta fue una línea de datos muy positiva en los últimos meses del año y, claramente, las tasas hipotecarias que se encaminaron hacia el 6% el año pasado ayudaron.
Contratos semanales pendientes de la última semana durante los últimos años:
- 2025: 257.418
- 2024: 262.264
- 2023: 241.976
Datos del inventario semanal de viviendas.
Al comenzar este año, nuestro objetivo es identificar cuándo se producirá el descenso estacional del inventario. Tradicionalmente, este mínimo tiende a ocurrir en enero o febrero. Sin embargo, desde la pandemia de COVID-19, predecir este resultado se ha vuelto más difícil: hemos observado el mínimo en marzo y abril de los últimos años. El año pasado tuvimos una situación favorable; el punto más bajo se produjo a mediados de febrero.
- Cambio de inventario semanal (del 10 al 17 de enero): el inventario aumentó de 624,419 a 632,118
- La misma semana del año pasado (del 6 al 13 de enero): el inventario aumentó de 505,186 a 506,373
- El mínimo histórico de inventarios fue en 2022 en 240.497
- El pico de inventario para 2024 fue 739,434
- Para algún contexto, los listados activos para la misma semana en 2015 fueron 933.746
Datos de nuevos listados
Estoy entusiasmado con el año 2025 porque puedo pronosticar con precisión el crecimiento de mi nuevo listado este año, corrigiendo el error de cálculo que cometí el año pasado. Inicialmente anticipé un pico mínimo de datos estacionales de 80.000, pero me quedé corto por poco menos de 5.000. Los datos estacionales han sido históricamente bajos en 2023 y 2024, por lo que un aumento entre 80.000 y 110.000 durante la temporada alta sería un avance positivo.
Durante los años del colapso de la burbuja inmobiliaria, esta línea de datos oscilaba entre 250.000 y 400.000 por semana. Sin embargo, en aquel entonces habíamos estresado a los vendedores de crédito, cosa que ya no ocurre ahora. Nuevos listados la semana pasada durante los últimos años:
- 2025: 45.835
- 2024: 44.238
- 2023: 42.765
Porcentaje de reducción de precios
En un año promedio, es común que alrededor de un tercio de todos los hogares vean un reducción de precios, reflejando la dinámica habitual del mercado inmobiliario. Estamos en el período de caída estacional de los recortes de precios; Ahora estamos por debajo de los niveles de 2023 pero por encima de los niveles de 2024.
Porcentajes de reducción de precios de la semana pasada con respecto a los años anteriores:
- 2025: 33,45%
- 2024: 31%
- 2023: 35%
La próxima semana: subastas de bonos, solicitudes de desempleo y ventas de viviendas usadas
Después de dos semanas de datos económicos dramáticos que provocaron fluctuaciones significativas en los rendimientos, ahora nos enfrentamos a una semana de informes más suaves. Esto incluye solicitudes de desempleo y datos de ventas de viviendas existentes. Las solicitudes de subsidio de desempleo son el indicador más importante para 2025 en lo que respecta a los tipos de interés. Las solicitudes aumentaron recientemente a alrededor de 217.000, mientras que comenzamos el año con 203.000.
Tenemos varias subastas de bonos programadas para esta semana. Observaremos la demanda durante estas subastas y esperamos una semana menos agitada. Por supuesto, también será la primera semana de la administración Trump, así que estaremos atentos a ello. ¡Manténgase abrigado en la semana extremadamente fría que se avecina!
