Los negociadores de toda la industria inmobiliaria mundial están redefiniendo silenciosamente los límites de lo que constituye una cartera de propiedades. La inteligencia artificial, los flujos de capital cambiantes y un renovado impulso por la escala están obligando a los inversores a repensar cómo se obtiene, se garantiza y se sostiene el valor en un mundo donde el capital ya no abunda y la certeza es escasa.
Un nuevo estudio de PwC revela que los inversores institucionales están reevaluando tanto la estrategia como la estructura a medida que la tecnología, la geopolítica y la fragmentación del mercado remodelan los mercados de activos reales. El resultado es un enfoque más selectivo y basado en datos para la inversión inmobiliaria, uno que desdibuja cada vez más las líneas entre bienes raíces, infraestructura, energía y activos digitales.
El capital se vuelve más selectivo
La era pospandémica de capital abundante ha dado paso a un entorno más disciplinado. Las tasas de interés más altas durante más tiempo y las tensiones geopolíticas han restringido la inversión transfronteriza, empujando al capital interno –particularmente en Estados Unidos– a la vanguardia de la actividad de acuerdos.
Según PwC, las compañías de seguros, los fondos de pensiones y las plataformas de crédito privadas están llenando el vacío dejado por los asignadores globales. Al mismo tiempo, los inversores están recalibrando sus carteras para satisfacer demandas divergentes de rendimiento, liquidez y diversificación. El capital que alguna vez se destinó a bienes raíces tradicionales se está redirigiendo cada vez más hacia el crédito privado y la infraestructura, donde los flujos de efectivo y la duración se alinean mejor con las expectativas de los inversionistas.
Las instituciones también están reconsiderando cómo obtienen capital. Los cambios regulatorios pronto podrían permitir que los planes de jubilación de contribución definida se asignen a activos reales privados, lo que podría desbloquear billones de dólares en nuevas entradas. Las barreras de entrada más bajas también están atrayendo a los inversores minoristas hacia inversiones vinculadas a propiedades, ampliando la base de inversores y respaldando un renovado impulso de los acuerdos.
Que los activos reales recuperen una proporción mayor de las carteras institucionales dependerá de su capacidad para demostrar ingresos duraderos, protección contra la inflación y transparencia, atributos que ahora están siendo examinados más intensamente que nunca.
La IA pasa de la herramienta al borde
La inteligencia artificial está surgiendo como una ventaja competitiva definitoria en la inversión en activos reales. Lo que comenzó como una herramienta de eficiencia en la suscripción ha evolucionado hasta convertirse en un motor estratégico para el abastecimiento, la valoración y la integración posterior a la adquisición.
Los modelos de aprendizaje automático ahora sintetizan vastos conjuntos de datos que antes estaban aislados (comportamiento de los inquilinos, consumo de energía, restricciones de zonificación, logística de la cadena de suministro e incluso sentimiento del mercado) para identificar activos con precios incorrectos y riesgos ocultos. Los ciclos de debida diligencia se están acortando, los costos de transacción están cayendo y la velocidad de cierre se está convirtiendo en un diferenciador en los procesos competitivos.
Quizás lo más importante sea el papel de la IA en el colapso de las fronteras tradicionales entre clases de activos. Los centros de datos, las instalaciones de ciencias biológicas, las plataformas logísticas y las carteras residenciales dependen cada vez más de la infraestructura digital y los modelos de uso flexible. Como resultado, los inversores están organizando sus carteras menos por tipo de propiedad y más por capacidad operativa y resiliencia tecnológica.
Este cambio está permitiendo acuerdos de plataformas intersectoriales y empresas conjuntas que combinan bienes raíces con sistemas energéticos, infraestructura de datos y redes logísticas, redefiniendo cómo se crea valor en todo el entorno construido.
La escala se convierte en estrategia
El mercado inmobiliario público está experimentando una consolidación silenciosa pero persistente. Una creciente ola de transacciones público-privadas, campañas activistas y fusiones estratégicas refleja una brecha cada vez mayor entre las valoraciones del mercado público y los valores de los activos privados.
Los recientes acuerdos de privatización que involucran REIT industriales y de oficinas, junto con una consolidación más amplia entre las empresas de servicios inmobiliarios, resaltan la presión que enfrentan los actores más pequeños. PwC señala que la escala se ha convertido en una ventaja decisiva: durante la última década, los REIT del cuartil superior por valor empresarial superaron a la mitad inferior en aproximadamente siete puntos porcentuales en retorno total para los accionistas. Los REIT más pequeños, por el contrario, arrojaron rentabilidades negativas durante el mismo período.
El capital del sector también está cada vez más concentrado. Los 10 REIT más grandes representan ahora aproximadamente el 44% del valor empresarial total, mientras que la mitad inferior representa sólo el 7%. Las empresas más pequeñas enfrentan desventajas estructurales, incluidos mayores costos generales, márgenes más débiles y balances más apalancados, factores que limitan su capacidad para competir por capital.
“Esperemos fusiones y adquisiciones aceleradas a medida que el capital se concentra, la IA expone ineficiencias y las plataformas convergen: los activos reales están entrando en una nueva fase definida por la inteligencia, la integración y las oportunidades impulsadas por la escala”, dijo Tim Bodner, líder global de acuerdos inmobiliarios de PwC.
Con aproximadamente 180 REIT de acciones que cotizan en bolsa todavía en el mercado, PwC espera que la consolidación y la privatización se aceleren a medida que los inversores favorecen la escala, la credibilidad de la gestión y los menores costos de capital.
Devoluciones de selectividad
De cara al futuro, se espera que la actividad comercial siga siendo desigual. Es probable que el capital institucional nacional domine las transacciones en el corto plazo, ya que los inversores globales se mantienen cautelosos. La bifurcación de precios se está ampliando entre los activos trofeo y las propiedades no esenciales, lo que obliga a los negociadores a estructurar las transacciones con mayor énfasis en la protección contra caídas, la duración y la eficiencia operativa.
La presión de refinanciamiento está aumentando, pero los mercados crediticios se están reabriendo selectivamente. Como resultado, las soluciones de capital estructurado (como el capital preferente y la deuda mezzanine) se están convirtiendo en características más destacadas de los términos de los acuerdos. Los inversores capaces de moverse rápidamente y estructurar con flexibilidad están en mejor posición para capitalizar las dislocaciones.
La convergencia define el próximo ciclo
A medida que los informes de sostenibilidad y la divulgación de carbono se integran en la diligencia debida, las herramientas impulsadas por la IA también están remodelando la forma en que se fija el precio del desempeño ambiental. La eficiencia energética, el potencial de descarbonización y la resiliencia operativa son cada vez más cuantificables, lo que convierte el cumplimiento de ESG de una obligación regulatoria en una fuente mensurable de alfa de inversión.
La conclusión de PwC es clara: la siguiente fase de la inversión en activos reales se definirá menos por la geografía o el tipo de propiedad y más por los datos, la escala y la integración. En un entorno donde el capital es selectivo y la complejidad aumenta, los ganadores serán aquellos que puedan combinar inteligencia artificial, asignación disciplinada de capital y pensamiento a nivel de plataforma para extraer valor de un mundo construido que converge rápidamente.
