Los comentarios se producen días después de que el presidente Donald Trump compartiera una imagen en las redes sociales insinuando una propuesta para hipotecas a 50 años — una idea que rápidamente generó críticas debido a su impacto limitado en la asequibilidad dado el costo significativamente mayor costos de intereses durante la vida del préstamo.
“No es una opción realista”
Hipotecas asumibles – que permiten a los compradores calificados hacerse cargo de los términos de préstamo existentes del vendedor, incluidos su saldo y tasa de interés – han generado un optimismo cauteloso por parte de los participantes de la industria. Pero las hipotecas portátiles, que permiten a los prestatarios transferir un préstamo existente de una propiedad a otra, enfrentan más escepticismo.
“Si bien los detalles son limitados, hacer que las hipotecas convencionales sean portátiles probablemente reduciría originaciones y ejercer más presión sobre una industria que ya está en dificultades”, dijo Brendan McKay, director de promoción de la Coalición de acción de corredores. “Y si bien la idea puede parecer atractiva dado lo bajas que eran las tasas no hace mucho tiempo, los préstamos existentes no se pueden reescribir para hacerlos portátiles, por lo que no proporcionaría ningún alivio inmediato”.
Ron Gapp, socio del bufete de abogados Brody Gapp LLPagregó que si bien las hipotecas portátiles se reconocen en otros países como Canadá, son extremadamente raras en los EE. UU.
“La ventaja es que el prestatario puede conservar las condiciones originales del préstamo, que pueden ser más favorables que las condiciones actuales del mercado”, dijo Gapp. “Sin embargo, casi todos los préstamos residenciales otorgados en los Estados Unidos hoy en día no permiten la portabilidad según sus términos contractuales. Como resultado, las hipotecas portátiles no son una opción realista para la mayoría de los prestatarios hoy en día, dados los términos que acordaron originalmente o lo que se ofrece actualmente”.
Bob Simpson, director ejecutivo de LMA diurnaescribió en un reciente ViviendaAlambre columna que las hipotecas portátiles “no son una fantasía ni no han sido probadas”, y agregó que son comunes en países como Canadá, Australia y el Reino Unido.
“Requieren trabajo administrativo y coordinación”, escribió Simpson. “Con un simple gesto, billones de dólares en préstamos inferiores al 5% estarían en el mercado y disponibles para los compradores”.
Kevin Peraniodirector de préstamos de P.R.M.G.agregó que “es bueno si eres un administrador como nosotros porque el 75% de los vendedores compran”. Mientras tanto, el 40% o más de las compras se realizan a compradores de vivienda por primera vez, “por lo que sigue siendo una cantidad enorme que no se ve afectada”, añadió.
Uno de los mayores obstáculos para introducir hipotecas portátiles radica en cómo se estructuran los préstamos: están garantizados por la propiedad misma.
“El mayor obstáculo que veo con las hipotecas portátiles es la forma en que funcionan: están respaldadas por la garantía de la propiedad real”, dijo Mateo Van Fossendirector ejecutivo de Absoluta Home Mortgage Corp.
“Entonces, ¿cómo se levanta y modifica una nota de otra propiedad? No creo que exista un vehículo o mecanismo real que esté dentro del poder o la capacidad del director para siquiera hacer que una hipoteca sea totalmente transferible. Ahora tenemos un mecanismo para eso. Se llama liquidar su hipoteca actual y solicitar una nueva hipoteca”.
Economía en el servicio
Las hipotecas asumibles no son nuevas, pero sólo ciertos tipos de préstamos califican.
Hipotecas aseguradas por el Administración Federal de Vivienda (FHA) y la Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. (VA) son generalmente asumibles. Préstamos respaldados por el Departamento de Agricultura de EE. UU. (USDA) y algunas hipotecas convencionales de tasa ajustable (Brazos) también pueden calificar bajo condiciones específicas.
En estos casos, no evaluación Es obligatorio, pero el comprador debe someterse al proceso de suscripción estándar para calificar. Las tarifas suelen ser más bajas que las de los préstamos nuevos, una dinámica que puede hacer que el producto sea menos atractivo para algunos prestamistas y oficiales de crédito.
“Esta característica puede ser particularmente atractiva en el mercado actual, cuando los vendedores pueden haber fijado tasas de interés bajas durante la era COVID, lo que permite a los compradores evitar las tasas de mercado actuales más altas”, dijo Gapp.
Pero los expertos advierten que hacer que las hipotecas asumibles estén más disponibles requeriría abordar la economía para los administradores. Actualmente, la FHA limita las tarifas que los administradores pueden cobrar para procesar, suscribir y cerrar una asunción de préstamo. recaudado en 2024 a $ 1,800 del límite anterior de $900. Pero algunos dicen que el nuevo límite aún no cubre los costos reales.
“Sólo una fracción de las solicitudes se aprueba realmente para su asunción”, dijo VanFossen. “El mayor obstáculo es el costo de fabricación; sabemos que es más de $10,000 por préstamo. No se puede descartar una suposición a menos que esté dispuesto a volver a suscribir el archivo por esa tarifa. No es lo mejor para el administrador permitir que se asuma esa hipoteca”.
VanFossen también se preguntó si las hipotecas convencionales serán asumibles dentro de un año, cuando tarifas pueden bajar al 5,75% o menos, ¿qué tan atractivos son para ser asumibles?
“Además, ¿existe una estructura de tarifas diferente? ¿Las valoraciones de una hipoteca asumible frente a una no asumible tienen precios diferentes en el mercado secundario?” preguntó.
Otro desafío surge en los mercados donde los precios de las viviendas se han disparado, ya que los compradores pueden necesitar cantidades significativamente mayores. pagos iniciales para compensar la diferencia entre el saldo del préstamo existente y el valor actual de mercado.
