Las ventas aumentan y el inventario se reconstruye lentamente
Según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami, los bienes raíces residenciales de Miami-Dade cerraron 2025 con una base más firme, con un aumento de las ventas y una apreciación de los precios a largo plazo que subrayan la resiliencia del mercado incluso cuando las presiones de asequibilidad y la dinámica de inventario continuaron evolucionando.
Impulso de las ventas
Las ventas residenciales totales en el condado de Miami-Dade aumentaron un 5,9% año tras año en diciembre, aumentando a 1.869 transacciones desde 1.764 el año anterior. Las ventas de viviendas unifamiliares avanzaron por cuarto mes consecutivo, subiendo un 3,7% hasta 860 transacciones. Las ventas de condominios existentes aumentaron más bruscamente, aumentando un 7,9% a 1.009, con ganancias interanuales registradas en tres de los últimos cuatro meses.
La demanda se mantuvo activa en segmentos relativamente asequibles del mercado de condominios. Las ventas de condominios con precios entre $400.000 y $600.000 aumentaron un 3% respecto al año anterior a 243 transacciones.
Los precios bajan cerca de máximos récord
A pesar de la fuerte apreciación a largo plazo, los precios mostraron modestas caídas interanuales en diciembre. El precio medio de un condominio existente cayó un 2,3% a 420.000 dólares, mientras que el precio medio de una vivienda unifamiliar disminuyó un 2,2% a 660.000 dólares.
Incluso con el reciente retroceso, los aumentos de precios de Miami durante la última década siguen estando entre los más fuertes de EE. UU. Los precios de los condominios se han más que duplicado desde diciembre de 2015, aumentando un 102% de $207,500 a $420,000. Los precios de las viviendas unifamiliares han aumentado casi un 145% durante el mismo período, pasando de $278,500 a $660,000.
La estabilidad de precios a lo largo del tiempo ha sido notable. Los precios medios de los condominios en Miami se han mantenido estables o han aumentado en 162 de los últimos 175 meses, mientras que los precios de las viviendas unifamiliares han aumentado en 167 de los últimos 169 meses.
La oferta mejora pero sigue siendo limitada
El inventario activo aumentó modestamente pero se mantiene muy por debajo de los niveles previos a la pandemia. El total de listados activos aumentó un 8,3% año tras año a 17.266 en diciembre, pero esa cifra sigue siendo un 17,3% por debajo de los niveles de diciembre de 2019.
El inventario de viviendas unifamiliares aumentó un 12,1% respecto al año anterior a 5.251 listados, mientras que el inventario de condominios aumentó un 6,7% a 12.015 listados. Sin embargo, el inventario de condominios sigue estando aproximadamente un 18% por debajo de los niveles previos a la pandemia.
El equilibrio del mercado varió según el tipo de propiedad. La oferta de inventario mensual fue de 6,2 meses para viviendas unifamiliares, consistente con un mercado equilibrado, mientras que los condominios registraron una oferta de 13,2 meses, lo que indica condiciones favorables para los compradores.
Perspectivas de asequibilidad y construcción multifamiliar
Se espera que un aumento en el desarrollo multifamiliar aumente la oferta y mejore la asequibilidad con el tiempo. Miami ocupó el séptimo lugar a nivel nacional en permisos multifamiliares, con 10,695 unidades permitidas en el año que finalizó en agosto de 2025, un aumento del 43,9 % con respecto al año anterior, según RealPage. Los formuladores de políticas y los desarrolladores también están considerando la Ley Florida Live Local para ampliar aún más las opciones de vivienda.
Creación de valor y riqueza global
A pesar de la rápida apreciación, Miami sigue siendo relativamente asequible según los estándares globales. Con un presupuesto de 1 millón de dólares se pueden comprar unos 58 metros cuadrados de propiedades residenciales de primera calidad en Miami, casi cuatro veces más que en Mónaco y significativamente más que en Nueva York o Londres, según el Informe de Riqueza de Knight Frank 2025.
La propiedad de vivienda ha seguido generando una riqueza sustancial. Una vivienda unifamiliar en Miami comprada en el cuarto trimestre de 2009 y vendida en el cuarto trimestre de 2024 produjo una ganancia de capital promedio de $555,900, casi el doble del promedio estadounidense de $306,600. Los propietarios de condominios vieron ganancias promedio de $342,600, en comparación con $252,000 a nivel nacional.
A nivel nacional, la riqueza del propietario promedio ha aumentado aproximadamente $140,900 en los últimos cinco años, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, ampliando la brecha entre propietarios e inquilinos. Las proyecciones basadas en datos de la Reserva Federal estiman el patrimonio neto medio de los propietarios de viviendas en 430.000 dólares en 2025, en comparación con los 10.000 dólares de los inquilinos.
Condiciones del mercado y apalancamiento del comprador
Las ventas en dificultades siguieron siendo mínimas, representando sólo el 2,4% del total de transacciones en diciembre, un marcado contraste con 2009, cuando las propiedades en dificultades representaron aproximadamente el 70% de las ventas.
Las casas continuaron vendiéndose por debajo de los precios de venta originales en promedio. Los vendedores de viviendas unifamiliares recibieron una mediana del 95% de los precios de lista originales, mientras que los vendedores de condominios recibieron el 93%. Los tiempos de comercialización se alargaron ligeramente: las viviendas unifamiliares tardaron una media de 45 días en firmarse y los condominios, 72 días.
Las transacciones en efectivo se mantuvieron elevadas y representaron el 40% de todas las ventas de viviendas en Miami, muy por encima del promedio nacional de alrededor del 27%. Las compras en efectivo representaron más de la mitad de todas las ventas de condominios y poco más de una cuarta parte de las transacciones unifamiliares.
En conjunto, los datos apuntan a una transición del mercado hacia un mayor equilibrio, con una mayor capacidad de negociación para los compradores, una creación constante de riqueza a largo plazo para los propietarios y una oferta en expansión que está preparada para dar forma al panorama inmobiliario de Miami en los próximos años.
