La mayor proporción de caídas en los precios de las viviendas desde 2012
El mercado inmobiliario estadounidense está entrando en una nueva fase de enfriamiento, y la mayoría de los propietarios ahora ven cómo el valor de sus propiedades cae desde los máximos del año pasado. Un nuevo análisis de Zillow muestra que el 53% de las viviendas estadounidenses han perdido valor en los últimos 12 meses, la mayor proporción desde 2012, cuando el mercado estaba saliendo de la depresión posterior a la recesión.
El cambio representa una reversión dramática con respecto a 2023, cuando solo el 14% de las viviendas estaba perdiendo valor. Pero los economistas dicen que el retroceso refleja la normalización después de años de apreciación sobrecalentada, no el comienzo de una desaceleración generalizada del mercado.
“Los propietarios de viviendas pueden sentirse desconcertados cuando ven caer su Zestimate”, dijo Treh Manhertz, investigador económico senior de Zillow. “Pero relativamente pocos se están vendiendo con pérdidas. Los valores de las viviendas aumentaron en los últimos seis años, y la gran mayoría de los propietarios todavía tienen un valor significativo. Lo que estamos viendo ahora es una normalización, no un colapso”.
Un mercado en enfriamiento con grandes reservas de acciones
A pesar de las caídas generalizadas en un año, el típico propietario de vivienda estadounidense sigue muy por delante. Desde la última venta promedio, hace aproximadamente ocho años y medio, el valor de las viviendas ha aumentado un 67%. En algunos mercados con oferta limitada, las ganancias han sido casi el doble de ese ritmo. Buffalo lidera las principales áreas metropolitanas con un asombroso aumento del 108 % desde la última venta, seguida de San José (97 %), Providence (95 %), Columbus (90 %) y San Diego (88 %). Los propietarios en estas áreas a menudo se quedan más tiempo, lo que agrava el crecimiento del capital.
Aún así, el patrón actual de caídas a corto plazo está generando ansiedad. Para muchos hogares, una casa es su activo más importante y su valor está estrechamente vinculado a los planes de ahorro y jubilación a largo plazo. Los datos de Zillow sugieren que la mayoría de las viviendas han caído desde su pico en un promedio del 9,7%, un retroceso modesto en comparación con la caída del 27% observada en el punto más bajo de la última crisis inmobiliaria en 2012, pero mayor que la caída inusualmente pequeña del 3,6% registrada en la primavera de 2022 durante el auge pandémico.
Las pérdidas en venta siguen siendo poco comunes
La métrica que más importa (si una casa vale menos que su precio de venta anterior) sigue siendo históricamente baja. Actualmente, solo el 4,1% de las viviendas están valoradas por debajo de su último precio de venta, frente al 2,4% de hace un año, pero muy por debajo de la tasa del 11,2% observada antes de la pandemia.
El entorno ajustado de inventarios está desempeñando un papel importante. Si bien el crecimiento de los precios se ha estancado, una escasez crónica de viviendas en venta está evitando una angustia generalizada. Solo el 3,4% de los nuevos listados tienen un precio inferior a su último precio de venta: un ligero aumento con respecto al año pasado, pero todavía solo aproximadamente la mitad del nivel prepandémico de 2019 del 5,9%.
Se amplía la divergencia regional
Los mercados que ven la mayor proporción de vendedores que reducen los precios tienden a ser aquellos que más se sobrecalentaron en los primeros años de la pandemia, así como las áreas metropolitanas más costosas del país.
San Francisco encabeza la lista, con el 14% de los nuevos listados con precios inferiores a su última venta, seguido por Austin (13%), San José (9%), San Antonio (8%) y Dallas (7%). Por el contrario, mercados como Providence, Milwaukee y Cincinnati apenas están experimentando pérdidas, con menos del 1% de los nuevos listados con precios inferiores a su precio de compra anterior. Trece áreas metropolitanas más en el noreste, los Grandes Lagos, el sur y el medio oeste están por debajo del 2%.
Un mercado volviendo al equilibrio
La apreciación del valor de las viviendas a nivel nacional se ha estancado efectivamente durante el año pasado, pero el agregado oculta marcadas divisiones regionales. El desempeño del mercado local ahora varía no sólo según el metro sino también según el vecindario, incluso cuadra por cuadra. Con las tasas hipotecarias elevadas y la asequibilidad escasa, los economistas esperan que la desigualdad persista hasta 2025.
Por ahora, la historia de la vivienda en Estados Unidos tiene menos que ver con el colapso y más con la caída. Después de años de ganancias vertiginosas, el mercado se está recalibrando y, si bien más de la mitad de los propietarios de viviendas pueden estar contemplando valores de Zestimate más bajos, sólo una pequeña minoría enfrenta pérdidas reales.
En otras palabras, la corrección es real, pero también lo es el colchón.
