Mientras un panel de líderes inmobiliarios se reunía para discutir la futuro de la MLS al Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios‘ Conferencia de NXT en Boston, Errol Samuelson, ZillowEl director de desarrollo de la industria, se encontró a sí mismo y a su empresa en una posición un poco diferente de lo habitual ante una audiencia de varios cientos de agentes y corredores.
“El MLS es increíblemente pro-consumidor. Permite a los compradores ver todas sus opciones”, dijo Samuelson. “Si piensa en los vendedores, les permite ver cuál es su competencia y les permite idear una estrategia en términos de cómo deben trabajar con su agente para vender su casa.
“La MLS es un mercado abierto e imparcial donde hay igualdad de acceso a la información. Por lo tanto, es un campo de juego justo y nivelado porque todos tienen la misma oportunidad de ver los mismos datos”, añadió entre aplausos generalizados entre la audiencia.
Durante mucho tiempo, muchos profesionales de bienes raíces no agradan a Zillow, o simplemente lo toleran. Pero la fuerte postura de la compañía sobre la transparencia de los datos y la provisión de igualdad de acceso a la información de cotización tanto para los agentes como para los consumidores parece haber cambiado eso.
Si bien los panelistas no discutieron explícitamente las cada vez más controvertidas políticas de la NAR Política Clara de Cooperación (PCC)la regla, que requiere que los corredores de listados ingresen los listados en el MLS dentro de las 24 horas posteriores a la comercialización de la propiedad, estuvo en el centro de la discusión del panel.
¿Dónde trazar la línea?
El apoyo mostrado hacia los comentarios realizados por Samuelson y MLS regional de California (CRMLS) El CEO Art Carter durante la mesa redonda contrastó marcadamente con el silencio que siguió a los comentarios hechos por Brújula fundador y director ejecutivo Robert Reffkin.
Durante Convocatoria de resultados de Compass para el tercer trimestre de 2024 Con los inversores, Reffkin afirmó que los agentes de todo el país están “furiosos” con el CCP y su incapacidad para dar a los vendedores la opción de incluir sus propiedades en la MLS. Pero la fría respuesta que recibió Reffkin durante el panel sugeriría que hay menos agentes de los que su correduría cree que realmente apoyan el cambio de política.
Como dijo anteriormente, Reffkin destacó datos como los días en el mercado y el historial de caídas de precios, que generalmente se muestran junto a todos los listados en la MLS, como problemáticos y perjudiciales para los vendedores de viviendas.
“Creo que cuando hablamos de consumidores, a menudo hablamos mucho de compradores y poco de vendedores. Creo que en el futuro será más equilibrado”, dijo Reffkin. “Creo que los días en el mercado matan el valor. Creo que la historia de caídas de precios es la que mata el valor. Ningún propietario la quiere en su listado, pero el 40% de las casas en este momento tienen un historial de caídas de precios, lo que las hace parecer bienes dañados.
“Creo que si los compradores merecen saber los días en el mercado, entonces los vendedores deberían merecer saber cuánto tiempo ha estado buscando un comprador y cuántas de sus ofertas han sido rechazadas”.
Si bien los otros panelistas coincidieron en que varias caídas de precios o una gran cantidad de días en el mercado no es un aspecto halagador para una propiedad, les preocupa dónde se trazaría el límite si comenzaran a ocultar información sobre la cotización a los compradores.
“Es difícil desde el punto de vista de la MLS porque los días en el mercado son un hecho comercializar la propiedady si oculta eso, ¿a qué nivel oculta esa información al comprador? Tengo dificultades con ese concepto porque perjudica al vendedor. No creo que debas ocultar esa información”, dijo Carter.
En una sesión celebrada más tarde ese mismo día sobre la educación de los vendedores, Michael Soon Lee, presidente de Seminarios ilimitadosenfatizó a los asistentes que cuanta más información estén dispuestos a revelar sus vendedores sobre una propiedad, incluso si es algo poco halagador, mejor.
“Cada cosa que el vendedor revela sobre la propiedad le quita la responsabilidad y la pone sobre los hombros del comprador”, dijo Lee. “Como agente, su trabajo es asegurarse de que su vendedor revele todo lo que necesita revelar, es decir, cualquier cosa que pueda ser un problema en el futuro”.
Esto sugiere que a pesar de las afirmaciones de Reffkin, muchos en la industria todavía creen que es importante que los compradores tengan acceso a la mayor cantidad de información posible sobre un anuncio.
La panelista Kymber Lovett-Menkiti, presidenta de Washington, DC, Keller Williams Propiedades de capitalreconoció que si bien retener ciertos listados de las MLS o crear una visión más fragmentada del mercado puede impulsar la competencia entre las casas de bolsa, puede que no sea lo mejor para los consumidores.
“Si solo ves una visión parcial de lo que está disponible, nosotros, como industria, encontraremos una solución para eso y seremos competitivos. Pero, en última instancia, si es competitivo a nivel de corretaje pero no le hace ningún favor al consumidor, ¿es realmente lo mejor para nosotros? dijo Lovett-Menkiti.
Cuando se trata de competencia entre corredurías y agentes, Samuelson cree que la competencia debería centrarse en las habilidades individuales.
“Creo que los mejores agentes ganan gracias a su experiencia y sus habilidades, no debido a una asimetría de información”, dijo Samuelson. “Creo que la información debería estar igualmente disponible y luego los agentes deberían competir según sus habilidades”.
¿Empezar desde cero?
Durante el panel, moderador Brian Donnellanel presidente y director ejecutivo de MLS brillantepreguntó a los panelistas qué creen que pasaría si la MLS desapareciera.
“Tenemos 100 años de evolución en la MLS, y creo que si nos cortaran las piernas por debajo de la MLS y tuviéramos que empezar de nuevo, terminaríamos en un ambiente muy frustrante porque nos llevó 100 años llegar desde el principio. ambiente fracturado con el que empezamos al mercado transparente que tenemos ahora”, dijo Carter.
Pero con ofertas de compensación del corredor comprador Ya no se permite la participación en la MLS (y algunos, como Reffkin, abogan por la eliminación del PCC), un mundo sin la MLS puede estar más cerca de la realidad de lo que algunos en la industria quisieran admitir. Debido a esto, muchos profesionales de la industria creen cooperación entre corredurías es aún más importante.
“La MLS es el mercado transparente. Es el único lugar al que puedo ir para encontrar todo el contenido del listado, todas las propiedades disponibles en un área determinada para mi cliente y para mucha gente, eso es más importante que cualquier otra cosa”, dijo Carter. “Si profundizas un poco, al tener esos datos ahí, los agentes y consumidores pueden confiar en el hecho de que la propiedad está realmente en venta y que realmente tiene cuatro dormitorios y tres baños”.
Lovett-Menkiti también dijo que es importante que los consumidores tengan una plataforma como la MLS, donde la información se presenta de manera precisa y justa.
“Necesitan una plataforma en la que sepan que no pagué más para colocar un anuncio en la cima sobre otros, pero que existe información nivelada sobre cómo trabajan y buscan los compradores”, dijo.
Los panelistas no solo deseaban que sus MLS siguieran existiendo y brindaran a los consumidores acceso a los datos, sino que también querían que las plataformas mejoraran para brindar un mejor servicio a los corredores y agentes.
“Si siente que su MLS no le brinda los servicios y productos que necesita, puede defenderlo a través de su asociación estatal o local “Por eso porque, en algunos casos, nuestros consumidores tienen un mejor producto en un portal de cotizaciones que nosotros en la MLS”, dijo Lovett-Menkiti.
Especialmente en áreas con varios MLS superpuestos, Samuelson dijo que si acuerdos de intercambio de datos Si existen y las MLS pueden encontrar soluciones a los puntos débiles de los agentes, podrán competir por el negocio de los agentes.
“Si se comparten esos datos, los corredores tendrían la opción de elegir la MLS a la que se unirán”, dijo. “No elegirías una MLS simplemente porque tiene algún tipo de acceso exclusivo a ciertos listados. Tendría MLS compitiendo en función del costo, los servicios que se brindan y el nivel de servicio al cliente”.
Si bien la MLS del futuro puede verse un poco diferente (y puede ofrecer más servicios a los corredores y agentes), parece que a la mayoría de los agentes inmobiliarios presentes en NAR NXT les gustaría preservar la función principal de la MLS al brindar a todos los consumidores igual acceso a datos precisos y transparentes.
