El crecimiento del inventario de viviendas se ha desacelerado del 33% año tras año a mediados de 2025 al 10,0% en la actualidad. El enfriamiento marca el fin más claro de la era de la escasez de oferta y el comienzo de un mercado donde el poder de fijación de precios estará determinado más por la fuerza de la demanda, las tasas y el comportamiento de los compradores que por la escasez sola.
Como señaló recientemente el analista principal de HousingWire, Logan Mohtashami, “el crecimiento interanual del inventario de viviendas se ha desacelerado a un solo dígito, del 33% en un momento del año pasado al 9,99%. 2026 está en marcha, y tuvimos otra semana loca de titulares sobre vivienda, desde el anuncio de Trump de una prohibición a los inversores de Wall Street para comprar viviendas unifamiliares hasta la orden de las GSE a comprar valores respaldados por hipotecas”.
Combinado con la dinámica cambiante de las tasas y la aceleración de las medidas políticas, 2026 se perfila como un año definido menos por la escasez y más por la normalización.
La fijación de precios basada en la demanda reemplaza a la escasez como tema principal
La ventaja en este mercado la tienen los profesionales que pueden leer la demanda en tiempo real. Los precios se están volviendo más sensibles a las tasas, los patrones estacionales están regresando y los volúmenes de transacciones son más reducidos. Eso otorga mayor importancia a la estrategia, el momento oportuno y la toma de decisiones localizada en lugar del simple acceso a los listados.
El crecimiento de los inventarios se desacelera pero la normalización se fortalece
El inventario ha aumentado un 10% año tras año, pero el ritmo de crecimiento se ha desacelerado drásticamente desde los picos de 2025. El comportamiento estacional también está regresando. El inventario disminuyó entre el 2 y el 9 de enero después de aumentar durante gran parte de 2025, lo que sugiere un fondo invernal y un aumento primaveral más predecibles.
“Nos gustaría que el punto más bajo estacional ocurriera en febrero”, Dijo Mohtashami. “Más oferta significa menos crecimiento de precios y mejor asequibilidad”. Un mínimo en febrero restauraría el tipo de pista de cotización normal en la que confían los agentes, prestamistas y constructores para planificar la actividad de primavera.
Las nuevas cotizaciones siguen siendo el cuello de botella para 2026
Los nuevos listados totalizaron 39.007 durante la semana que terminó el 9 de enero, un 12,6% menos año tras año. La desaceleración representa la mayor limitación estructural de cara a la temporada de ventas de primavera.
“El objetivo para los nuevos listados en 2026 no es solo volver a 80.000 nuevos listados por semana durante los períodos pico estacionales, sino crecer por encima de 80.000 en algunas semanas”, escribió Mohtashami. Sin esa aceleración, la expansión del inventario será limitada y el volumen de transacciones puede permanecer por debajo de las normas históricas.
El descubrimiento de precios reemplaza las ofertas urgentes
La mediana de días en el mercado es de 91, lo que refleja un ritmo de ventas más mesurado que la rápida rotación de ciclos anteriores. Un total de 34,7% de las viviendas han sufrido una rebaja de precios, mientras que sólo un 2,4% experimentó un aumento de precios. En conjunto, esas señales apuntan a un entorno de precios definido por la negociación y la sensibilidad a las tasas en lugar de la urgencia o la dinámica de licitación.
Las ventas pendientes totalizaron 39.841 esta semana, un 2,4% menos que en la misma semana de 2025. Combinado con un menor número de nuevos listados, esto indica un mercado operando en equilibrio a niveles de rendimiento más reducidos.
Las tarifas reconfiguran el cálculo del comprador y desbloquean la demanda
Con tasas hipotecarias más cercanas al 6% que al 7%, las matemáticas del comprador, la psicología del vendedor y las decisiones de ascenso mejoran. “A diferencia de principios de 2025, cuando las tasas hipotecarias finalmente se encaminaron hacia el 7,26%, estamos cerca del 6%, con la administración Trump empeñada en hacer que la vivienda vuelva a funcionar”. mohtashami dijo.
La diferencia entre el 6% y el 7% es conductual. Influye en el poder de pago, el momento de ascenso, la elegibilidad para el refinanciamiento y la participación de los inversores. También crea competencia en ciertos niveles de precios sin reactivar la dinámica de guerra de ofertas de 2021-2022.
Cómo utilizar estos datos
Agentes y corredurías
- Utilice la estacionalidad normalizada y la demanda sensible a las tarifas para programar las cotizaciones antes de la primavera.
- Indique a los compradores que los precios se están inclinando hacia la negociación en lugar de la urgencia.
Prestamistas y operadores hipotecarios
- Alinear los mensajes sobre tarifas en torno a la elasticidad de la demanda, no solo a la asequibilidad.
- Utilice las tendencias de ventas pendientes para planificar la dotación de personal y la gestión del embudo.
Constructores y desarrolladores
- Espere una competencia más directa con la reventa a medida que se recuperen los nuevos listados.
- Posicione incentivos hacia los compradores que comparen acciones nuevas con las existentes.
Inversores y carteras
- Considere las reducciones de precios como un descubrimiento de precios estándar en lugar de una angustia.
- Factorizar el riesgo de política junto con la dinámica de tasas y tasas de capitalización.
El mercado de 2026 se define por la moderación y el equilibrio
Mohtashami señaló que “2026 será el primer año en muchos años con diferenciales cercanos a lo normal y muchos recortes de tasas ya en el sistema”. Después de años de extremos (primero en la demanda, luego en la oferta), el mercado se está asentando en un régimen más equilibrado en el que las decisiones de transacción dependen del momento, las tasas, la negociación y la dinámica localizada más que de la escasez.
Todos los datos representan viviendas unifamiliares a nivel nacional. Los datos semanales representan instantáneas del viernes a partir del 9 de enero de 2026. HousingWire utilizó HW Data para obtener esta historia. Para ver qué está pasando en su propio mercado local, generar informes del mercado inmobiliario. Para clientes empresariales que buscan licenciar los mismos datos de mercado a mayor escala, visitar datos HW.
