El valor de los propietarios de viviendas en todo Estados Unidos se debilitó modestamente en los últimos meses de 2025, lo que indica un mercado inmobiliario que está perdiendo parte del rápido impulso adquirido durante el auge de la era de la pandemia, pero que aún descansa sobre una base financiera comparativamente sólida.
Nuevos datos de ATTOM muestran que el 44,6% de las propiedades residenciales hipotecadas se clasificaron como “ricas en capital” en el cuarto trimestre, lo que significa que los saldos de préstamos pendientes no superaban la mitad del valor de mercado estimado de una vivienda. La cifra cayó desde el 46,1% en el tercer trimestre y retrocedió aún más desde un máximo reciente del 49,2% alcanzado a mediados de 2024. Incluso con la caída, la proporción sigue muy por encima de las normas prepandémicas y mucho más fuerte que los niveles de principios de 2020, cuando aproximadamente una cuarta parte de los propietarios tenían ese nivel de capital.
En el extremo opuesto del espectro, las dificultades financieras aumentaron sólo ligeramente. Alrededor del 3,0% de las viviendas hipotecadas se consideraron “gravemente sumergidas” en el cuarto trimestre, definidas como propiedades cuyos saldos de préstamos superan el valor de mercado en al menos un 25%, frente al 2,8% del trimestre anterior. El aumento fue marginal y mantiene la exposición negativa a la renta variable cerca de mínimos históricos.
El director ejecutivo de ATTOM, Rob Barber, caracterizó el cambio como una normalización más que como una señal de advertencia, señalando que las elevadas posiciones de acciones construidas durante varios años ahora se están asentando en lo que describió como un rango más sostenible de cara a la temporada de compras de la primavera de 2026.
Los retrocesos de las acciones son generalizados pero desiguales por estado
La moderación de la equidad fue generalizada. Cuarenta y dos de los 49 estados analizados registraron caídas trimestrales en la proporción de hipotecas ricas en acciones, la mayoría de menos de dos puntos porcentuales. La misma cifra registró caídas año tras año, lo que subraya que la tendencia al enfriamiento se ha estado desarrollando durante varios trimestres en lugar de surgir abruptamente.
Algunos de los mayores retrocesos anuales se produjeron en los mercados de alto crecimiento Sun Belt y Southeastern. Florida, Arizona y Carolina del Sur registraron caídas notables con respecto a los niveles del año anterior, junto con Kentucky y Nuevo México. A pesar de esas reducciones, las concentraciones de capital en muchos de estos estados siguen siendo elevadas en comparación con los promedios de largo plazo.
Un grupo más pequeño de estados avanzó en la dirección opuesta. Las ganancias fueron más visibles en partes del noreste y el alto medio oeste, incluidas Alaska, Dakota del Norte, Illinois, Dakota del Sur y Nueva York, cada una de las cuales registró modestos aumentos año tras año en acciones ricas en acciones.
Equidad negativa contenida en gran medida
El patrimonio negativo grave siguió siendo limitado en todo el país, con sólo cambios incrementales de un trimestre a otro. Las mejoras se concentraron en los estados escasamente poblados del oeste y de las llanuras, como Dakota del Norte, Dakota del Sur, Wyoming e Idaho, donde la proporción de hipotecas profundamente sumergidas disminuyó respecto al año anterior.
Por el contrario, varios mercados del Sur experimentaron un deterioro notable. Mississippi y Luisiana registraron algunos de los mayores aumentos anuales en propiedades gravemente sumergidas, mientras que Kentucky, Maryland y el Distrito de Columbia también experimentaron aumentos mensurables. Aun así, la tasa nacional sigue siendo una fracción de los niveles observados después de la crisis inmobiliaria de 2008.
Los estados costeros y nororientales dominan las clasificaciones de equidad
Los mercados costeros de alto costo y partes de Nueva Inglaterra continuaron liderando la nación en valor de vivienda. Vermont se destacó con una mayoría excepcionalmente grande de viviendas hipotecadas consideradas ricas en capital, seguido de New Hampshire, Rhode Island y Maine. Los estados occidentales, incluidos Montana, California y Hawái, también se ubicaron cerca de los primeros lugares, lo que refleja años de apreciación de precios y oferta limitada de viviendas.
Por el contrario, las menores concentraciones de capital fueron más comunes en partes del sur y el medio oeste. Luisiana ocupó el último lugar entre los estados, mientras que Maryland, Kentucky, Iowa y el Distrito de Columbia también registraron participaciones comparativamente pequeñas y ricas en capital. La división geográfica pone de relieve cómo el crecimiento de los precios a largo plazo y la dinámica de la asequibilidad siguen dando forma a los balances de los hogares.
Los datos del condado muestran la fortaleza del Medio Oeste y la debilidad del Sur
A nivel de condado, las posiciones accionarias más fuertes estaban fuertemente concentradas en el Medio Oeste, particularmente en Michigan y Wisconsin. Varios condados más pequeños en esos estados reportaron participaciones ricas en capital que superaban el 90%, junto con ubicaciones seleccionadas en Vermont.
Entre los condados de gran población, los mercados costeros impulsados por la tecnología y las finanzas dominaron el nivel superior. Los condados de Santa Clara, Orange y San Mateo de California, junto con los condados de Nassau y Suffolk de Nueva York, registraron las proporciones más altas de equidad entre las jurisdicciones con más de 500.000 residentes.
Las lecturas de equidad más débiles se concentraron en el sur, especialmente en Luisiana y Mississippi, con condados adicionales de baja clasificación repartidos por Kentucky, Georgia, Carolina del Sur y Oklahoma. Las grandes jurisdicciones urbanas alrededor de Baltimore y Washington, DC, también aparecieron cerca del final de la lista.
Las tendencias de los códigos postales y del metro refuerzan la división regional
Los datos granulares apuntan al mismo patrón regional. Aproximadamente un tercio de los códigos postales de EE. UU. con actividad hipotecaria significativa tenían al menos la mitad de las propiedades clasificadas como ricas en acciones, y California y Massachusetts representaban una proporción desproporcionada de las áreas con mayor clasificación.
Mientras tanto, los estados con las mayores concentraciones de hipotecas seriamente hundidas estaban ubicados abrumadoramente en el Medio Oeste y el Sur, encabezados por Luisiana, Mississippi y Kentucky. Los estados del noreste y la costa oeste generalmente registraron las proporciones más bajas de equidad profundamente negativa, con Vermont, Rhode Island y New Hampshire al final de las clasificaciones de dificultades.
Entre las principales áreas metropolitanas, Baton Rouge y Nueva Orleans registraron las proporciones más altas de préstamos seriamente por debajo del nivel esperado, seguidas por Jackson, Lexington-Fayette y Memphis. Sin embargo, incluso en esos mercados, el porcentaje general de hipotecas en dificultades se mantuvo en un solo dígito.
Sólo una pequeña fracción de los códigos postales de EE. UU. (menos del 3%) reportaron porcentajes seriamente por debajo del 10%, lo que indica que el patrimonio negativo severo se limita a bolsillos relativamente limitados en lugar de representar un riesgo nacional sistémico.
En última instancia, los propietarios de viviendas estadounidenses cerraron 2025 con reservas de capital ligeramente más reducidas que un año antes, pero los balances siguen siendo en general resistentes. Los datos apuntan a una transición del mercado desde una rápida apreciación hacia condiciones más estables, con disparidades regionales ampliándose incluso cuando las dificultades a nivel nacional se mantienen moderadas.
