Decidir cuándo vender su casa es una decisión importante que puede verse influenciada por muchos factores: financieros, personales y de mercado. Una de las consideraciones más importantes es: ¿Cuánto tiempo se debe vivir en una casa antes de venderla?
Si bien no existe una respuesta única para todos, comprender los posibles beneficios financieros de permanecer en su casa por un período más prolongado puede ayudarlo a tomar una decisión más informada.
Razones por las que podrías necesitar vender tu casa
Decidir cuándo vender una casa es una decisión financiera importante, pero para muchos no se reduce sólo a dólares y centavos. Con mayor frecuencia, los propietarios consideran vender debido a circunstancias de la vida, como un nuevo trabajo, una familia en crecimiento o jubilación, en lugar de simplemente maximizar las ganancias. Independientemente de si su motivación es financiera o circunstancial, es importante considerar cómo la tenencia de una casa afectará sus finanzas personales.
¿Cuánto tiempo debería vivir en su casa antes de venderla?
Podría decirse que las variables más importantes a considerar antes de tomar la decisión de vender son el valor líquido de la vivienda, los costos de transacción y las condiciones del mercado local.
Valor líquido de la vivienda
El valor líquido de la vivienda es un término que mide el valor de una vivienda para su propietario después de todas las deudas y pasivos (como un hipoteca) han sido pagados. Como ejemplo simple, si una casa valorada en $440 000 tiene un único pasivo (una hipoteca de $300 000), el valor del capital sería de aproximadamente $140 000 ($440 000 – $300 000).
Generalmente hay tres maneras de aumentar el valor de su vivienda: apreciación, mejoras en el hogar y amortización. La apreciación es el aumento del valor de las propiedades a lo largo del tiempo debido a amplias fuerzas macroeconómicas. Las mejoras en el hogar son mejoras a una propiedad que aumentan el valor de reventa de la misma. La amortización es un término que describe el pago gradual de una hipoteca mediante pagos mensuales puntuales.
En términos generales, cuanto más tiempo viva en una casa, más valor tendrá. Y al vender una casa, un mayor valor líquido de la vivienda a menudo equivale a una mayor flexibilidad que tendrá para programar la venta de su propiedad.
Costos de transacción
Los costos de transacción en bienes raíces son los gastos asociados con la compra o venta de una propiedad. Estos costos pueden variar dependiendo del precio de venta y ubicación de la propiedad. Al calcular el momento ideal para vender su casa, hay tres categorías de gastos que debe considerar.
1. Costos iniciales
Los costos iniciales generalmente describen los gastos incurridos para preparar y optimizar la propiedad para la venta. Los costos y el alcance de estos costos iniciales variarán según el tipo y la condición de su propiedad, pero algunos costos importantes a considerar son inspecciones de viviendas antes de la ventarealización de reparaciones o mejoras, fotografía del hogar y puesta en escena.
2. Costos de cierre
Costos de cierre se refieren a las tarifas y gastos asociados con la finalización de la venta de una vivienda, que generalmente se pagan al cierre de la transacción. Estos costos pueden incluir tanto tarifas obligatorias, como seguro de título e impuestos de transferencia y honorarios negociables, como concesiones del vendedor, donde el vendedor acepta contribuir a los costos del comprador.
Para la mayoría de los vendedores de viviendas, los costos de cierre incluyen comisiones de agentes inmobiliariosque suelen ser un porcentaje del precio de venta final de la vivienda y se intercambian durante la transacción final al cierre. Otros costos de cierre variarán según el estado, pero a menudo incluyen seguro de título, impuestos de transferencia, honorarios de depósito en garantía, honorarios de abogados y concesiones del vendedor.
3. Impuestos sobre las ganancias de capital
Las ganancias generadas por la propiedad de una vivienda están sujetas a impuestos, pero se pueden utilizar varias estrategias para reducir la carga fiscal general. Al ser propietario de una propiedad durante al menos un año, cualquier ganancia se gravará como ganancia de capital a largo plazo, que puede ser más baja que las tasas impositivas sobre la renta ordinarias, según su categoría impositiva.
La segunda ley fiscal a considerar es que los propietarios de viviendas que viven en una residencia principal durante dos de los últimos cinco años antes de la venta de la propiedad están exentos de impuestos sobre las ganancias de capital. Esta es una razón de peso para que los propietarios intenten permanecer en sus casas durante un mínimo de dos años.
Entonces, ¿cuánto tiempo debería vivir en una casa antes de venderla para minimizar los impuestos? Si cumple con el requisito de dos años, podría evitar los impuestos sobre las ganancias de capital, lo cual es un beneficio significativo.
Antes de determinar cuándo vender su propiedad, debe estimar cuáles serán los costos de cierre. Debido a que los costos variarán según la ubicación y la propiedad, debería considerar hablar con un profesional calificado. agente de bienes raíces antes de tomar una decisión sobre cuándo vender su casa. ¿Por qué? Un agente puede ayudarlo a determinar el nivel apropiado de mejoras que debe realizar en su propiedad y ayudarlo a estimar sus costos totales iniciales y de cierre.
Condiciones del mercado local
Aunque el Mercado inmobiliario de EE. UU. es bastante estable, puede haber fluctuaciones estacionales y de corto plazo en las condiciones del mercado local. Estas fluctuaciones provienen de cambios en la oferta y la demanda.
Cuando hay más compradores que propiedades en venta en el mercado, se considera un “mercado de vendedores”, donde los vendedores generalmente tienen más poder de negociación sobre precios y concesiones. Por el contrario, cuando hay más vendedores que compradores en un mercado, se trata de un “mercado de compradores” y los vendedores tienen menos influencia en su proceso de ventas.
Si bien es difícil sincronizar perfectamente el mercado, es beneficioso vender en un mercado de vendedores (o al menos neutral). Incluso si no puede esperar para vender, debe conocer las condiciones del mercado local antes de poner a la venta su propiedad para asegurarse de tener las expectativas adecuadas para su proceso de venta. Usando Centro de datos de Redfin puede ayudarlo a identificar tendencias en su mercado local o hablar con un agente de bienes raíces calificado para ayudarlo a comprender las condiciones del mercado y determinar la mejor estrategia para listar su propiedad.
Recuerde, las condiciones del mercado inmobiliario nacional no siempre son indicativas de lo que sucede en su mercado local. Es fundamental saber qué sucede en su propio patio trasero antes de tomar una decisión tan importante como ésta.
La regla de los cinco años
El cronograma ideal para vender una casa variará considerablemente según su situación financiera personal, así como las características de su casa y el mercado local. Sin embargo, como regla general, los propietarios que quieran maximizar las ganancias financieras deben esperar al menos cinco años para vender. Este período de tiempo le permite aumentar el valor líquido de la vivienda a través de la apreciación y amortización lo suficiente como para compensar los costos de transacción de una venta.
Cómo esperar para vender puede maximizar el valor de su casa: un ejemplo de $400,000
Usando el ejemplo de una casa comprada por $400,000, podemos ver cómo esperar unos años para venderla tiene grandes beneficios. Para este ejemplo, asumiremos que esta propiedad se compra con un pago inicial del 20 %, tiene una tasa hipotecaria del 6,75 % y experimentó una apreciación promedio del mercado del 3,5 % anual.
Aunque nuestro ejemplo supone un crecimiento inmediato del valor de la propiedad, el propietario perdería dinero si la vendiera en cualquiera de los dos primeros años. Una tenencia tan corta de una casa no permite al propietario acumular suficiente capital a través de la amortización y la apreciación para compensar las transacciones, que, en este caso, rondarían entre $ 35 000 y $ 40 000.
Afortunadamente, las cifras mejoran mucho después de los dos primeros años. En el tercer año, el vendedor de una vivienda obtendría una ganancia modesta y los rendimientos parecen mejores en los años siguientes.
Aunque este ejemplo alcanza el punto de equilibrio a los tres años de ser propietario de una vivienda, esto supone un crecimiento constante similar a las normas históricas. En aras de la precaución, la regla de los cinco años ayudaría a compensar cualquier posibilidad de volatilidad del mercado a corto plazo que le afectaría negativamente.
Cómo estimar los ingresos por la venta de su casa
Los ingresos exactos que obtendrá con la venta de su casa dependerán en gran medida de sus circunstancias personales. Si desea estimar cuánto ganará vendiendo su casa, hay tres pasos simples:
- Estimar el valor actual de su casa usando Redfin y hablando con un agente local.
- Calcule el valor líquido de su vivienda. Para la mayoría de los propietarios, esto se puede hacer tomando el valor actual de su casa y restando el saldo de su hipoteca.
- Resta tus costos de venta estimados.
Por ejemplo, si es propietario de una casa con un valor aproximado de $360 000 y debe $215 000 en su hipoteca, el valor líquido de su vivienda debería ser de alrededor de $145 000. Con costos de venta estimados en alrededor del 8%, restaría $28,800 ($360,000 * 8%) del valor líquido de su vivienda y obtendría ganancias estimadas de $116,200.
Opciones para evitar vender temprano
Para la mayoría de los propietarios, tiene sentido poseer una propiedad durante al menos cinco años antes de venderla, pero algunos propietarios pueden enfrentar presión para vender antes. Si está pensando en vender ahora pero quiere evitar hacerlo antes de tiempo, podría considerar alquilar su propiedad o renovarla.
Alquilando tu casa
Alquilar tu casa puede ser una excelente manera de generar capital y generar ingresos a través del flujo de caja. Convertirse en proveedor de vivienda requiere cierta educación, pero no es ciencia espacial. Bolsillos más grandes tiene muchos recursos gratuitos para enseñarle cómo alquilar su casa e incluso ha creado una calculadora gratuita que puede usar para determinar si vender o alquilar su casa es una mejor decisión financiera.
Renovando tu hogar
Si desea mudarse debido a circunstancias de la vida, como una familia en crecimiento o necesita características diferentes en su espacio habitable, considere renovar su casa en lugar de venderla. Las renovaciones requieren algo de trabajo, dinero y tiempo, pero pueden ser una excelente manera de generar valor en su casa y renunciar a los costos de transacción de vender su propiedad.
Decidir el mejor momento para vender su casa: el resultado final
Desde una perspectiva estrictamente financiera, debes planificar vivir en una casa durante al menos cinco años, y cuanto más esperes, mejor. Vivir en una propiedad durante mucho tiempo le permite aumentar el valor de la vivienda mediante la apreciación y la amortización, compensando los costos potenciales de vender su casa.
Sin embargo, esta decisión no siempre es puramente financiera y los propietarios deben tomarse su tiempo e informarse antes de tomar la decisión. Investigue las condiciones del mercado local, hable con un agente de bienes raíces, calcule los ingresos de sus ventas y considere su estilo de vida antes de decidir cuándo poner su casa a la venta.
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