Control de llave
- No todos los propietarios tienen que informar una venta en su declaración de impuestos, pero si recibe el Formulario 1099-S o su ganancia excede los límites del IRS, se requiere informes.
- Las pruebas de propiedad y uso determinan si puede excluir hasta $ 250,000 ($ 500,000 para archivadores conjuntos) en ganancias de sus impuestos.
- Las situaciones especiales como el divorcio, la muerte o la reubicación aún pueden permitirle reclamar una exclusión completa o parcial.
- Los registros detallados del precio de compra, las mejoras y los costos de cierre son esenciales para informar precisos y evitar las multas.
Vender una casa es un gran evento de vida. Si bien la mayor parte del enfoque tiende a estar en la logística móvil, el cierre de la documentación y en la búsqueda de su próxima casa, muchos vendedores preguntan: “¿Tiene que informar la venta de una casa en su declaración de impuestos?”
La respuesta no es un simple sí o no. En muchos casos, especialmente si vivía en el hogar como su residencia principal Durante años, no puede debe ningún impuesto ni necesitar informar la venta. Pero en otros casos, como cuando obtiene una ganancia significativa, no cumpla con las reglas de residencia del IRS o reciba un Formulario 1099-S – Tendrá que informar la venta.
Este artículo de Redfin Real Estate desglosa las reglas fiscales que rodean las ventas de viviendas, desde que debe informar a cómo funcionan las exclusiones, con ejemplos y orientación para circunstancias únicas.
Cuando debe informar la venta de su hogar
Solo debe informar la venta de su casa en su declaración de impuestos federales en ciertas situaciones. Vamos a explorarlos en detalle:
1. Recibiste el Formulario 1099-S
Al cerrar, el agente de liquidación puede emitir el Formulario 1099-S, procede de las transacciones inmobiliarias. El IRS también recibe una copia, lo que significa que esperarán ver esta transacción en su devolución. Si no lo informa, puede activar un aviso o auditoría del IRS.
Ejemplo: Si vendió su casa por $ 450,000 y recibió un 1099-S, pero su ganancia es totalmente excluible, aún debe presentar el formulario para explicar por qué no se debe impuestos.
2. Su ganancia de capital supera la exclusión
Surge otra situación si su ganancia de capital excede el límite de exclusión: el Exclusión de ganancia de capital del IRS cuesta $ 250,000 para archivadores individuales y $ 500,000 para parejas casadas que presentan conjuntamente. Cualquier ganancia por encima de esa cantidad debe informarse como ingreso imponible.
Ejemplo: Compró una casa por $ 200,000, gastó $ 50,000 en renovaciones y luego la vendió por $ 600,000. Tu ganancia es de $ 350,000. Si está soltero, se excluyen $ 250,000, pero los $ 100,000 restantes están sujetos a impuestos y deben informarse.
3. No califica para la exclusión
Si falla las pruebas de propiedad y uso, no puede reclamar la exclusión. Las razones comunes incluyen vender demasiado pronto después de comprar o usar la casa principalmente como un propiedad de alquiler.
Ejemplo: Compró un condominio como inversión, vivió en él durante solo seis meses y luego lo vendió. Debido a que no cumple con la regla de residencia de dos años, toda su ganancia está sujeta a impuestos.
4. Usted elige no reclamar la exclusión
A veces, los propietarios de viviendas retrasan estratégicamente la exclusión para guardarlo para una ganancia mayor en otra propiedad. Si hace esto, se debe informar la venta, incluso si técnicamente califica para la exclusión.
Cómo calificar para la exclusión de ganancia
El IRS permite a los propietarios excluir parte o la totalidad de su ganancia de capital si cumplen con ciertos criterios. Esto a menudo se conoce como la prueba de propiedad y uso. La prueba de propiedad requiere que haya tenido la casa durante al menos dos de los cinco años previos a la venta.
La prueba de uso requiere que haya vivido en el hogar como su residencia principal durante al menos dos de esos mismos cinco años, aunque los años no necesitan ser consecutivos. Además, no puede haber excluido la ganancia en la venta de otra casa dentro de los dos años anteriores a la venta actual. Estos criterios pueden sonar estrictos, pero proporcionan un marco claro que beneficia a los propietarios a largo plazo.
Circunstancias especiales que permiten flexibilidad
A veces, la vida no encaja perfectamente en las líneas de tiempo del IRS. Todavía puede calificar para una exclusión completa o parcial si se vende debido a:
- Divorcio o separación: Si un decreto de divorcio transfiere la casa a un cónyuge, el tiempo de propiedad del otro cónyuge todavía cuenta.
- Muerte de un cónyuge: El cónyuge sobreviviente a menudo puede reclamar la exclusión completa de $ 500,000 si la venta ocurre dentro de dos años.
- Servicio militar o deber extendido oficial: Los miembros de servicio activo pueden suspender el período de prueba de cinco años para la propiedad y el uso de hasta diez años durante cualquier período atendido en el “servicio extendido oficial calificado”.
Exclusión de ganancias de capital parcial
Las exclusiones parciales se aplican en situaciones en las que los eventos de la vida lo obligan a vender antes de lo planeado. Por ejemplo, si se mudó para un trabajo a más de cincuenta millas de distancia, necesitaba moverse por razones relacionadas con la salud o experimentar los principales cambios familiares como el divorcio, el IRS puede permitirle excluir parte de su ganancia, incluso si no vive en el hogar durante los dos años completos.
Ejemplo: Supongamos que vivió en su casa solo un año antes de mudarse para un nuevo trabajo. El IRS podría otorgarle la mitad de la exclusión, hasta $ 125,000 para archivadores individuales o $ 250,000 para archivadores conjuntos.
Vender múltiples casas
También es importante recordar que las exclusiones se aplican solo a su hogar principal. Si posee múltiples propiedades, como una casa de vacaciones o alquiler, la ganancia de vender esas propiedades es totalmente imponible.
El IRS determina su residencia principal en función de dónde vive la mayor parte del tiempo, dónde se entrega su correo e incluso dónde está registrado para votar. Por ejemplo, Vender su casa principal Y una cabaña de vacaciones en el mismo año significa que solo la casa principal puede calificar para la exclusión; Las ganancias de la cabina deben ser reportadas y gravadas.
Deuda hipotecaria y ejecución hipotecaria
También surgen complicaciones cuando está involucrada la deuda hipotecaria. Si parte de su hipoteca fue perdonada o cancelada, ya sea a través de un juicio hipotecario, venta cortao modificación del préstamo: el monto perdonado puede considerarse ingresos imponibles. Mientras que ciertas leyes, como el Ley de alivio de la deuda de perdón hipotecarioproporcione excepciones, no todos los casos califican.
Ejemplo: Si se perdona $ 50,000 de su hipoteca en una venta corta, es posible que deba informarlo como ingreso a menos que la ley sea excluida.
Cómo informar la venta en su declaración de impuestos
Cuando necesita informar una venta, el proceso implica usar Formulario 8949 y Programado. En el Formulario 8949, registrará los detalles de la venta, incluido el precio de compra, el precio de venta y las mejoras realizadas. El horario D resume sus ganancias y pérdidas de capital para el año. Para hacer esto con precisión, debe recopilar información relevante:
Información que necesitará
Consejo: Mantenga los recibos y contratos para cada mejoras para el hogar. Sin pruebas, no puede ajustar su base de costos.
Cómo evitar recibir un Formulario 1099-S
Si su venta califica para una exclusión completa, su agente de cierre no tiene que emitir el Formulario 1099-S si proporciona certificación que indica que:
- La casa era su residencia principal. Esto significa que vivió en la propiedad como su hogar principal durante al menos dos de los últimos cinco años previos a la venta. El IRS generalmente define la “residencia principal” como el lugar donde pasa la mayor parte de su tiempo, recibe correo y está registrado para votar, por lo que es importante poder probar esto si se le pregunta.
- El precio de venta fue de $ 250,000 o menos ($ 500,000 para archivadores conjuntos). Mantenerse bajo este umbral asegura que cualquier ganancia potencial pueda caer dentro de los límites de exclusión del IRS. Incluso si invirtió en mejoras Eso aumentó su ganancia, siempre que su precio de venta final se ajuste dentro de estos límites y que califique de lo contrario, es probable que no necesite informar la venta.
- Toda la ganancia es excluible. Esto significa que su beneficio no excede la cantidad máxima permitida por el IRS para archivadores individuales o conjuntos. Cuando la ganancia es totalmente excluible, no queda una porción imponible para informar, lo que agiliza su rendimiento y reduce la probabilidad de activar el escrutinio del IRS.
Esto evita que el IRS espere que la venta aparezca en su regreso en primer lugar. Sin embargo, si la venta excede estos límites, el formulario casi siempre se emitirá.
Hacer un intercambio de la sección 1031 del IRS
Para las propiedades de inversión en lugar de las residencias primarias, otra opción es la sección del IRS 1031 intercambio. Esta regla le permite diferir los impuestos sobre las ganancias de capital si reinvierte los ingresos de la venta en otra propiedad de tipo similar de igual o mayor valor.
Es una herramienta popular para los inversores inmobiliarios que desean seguir construyendo sus carteras sin enfrentar los pasivos fiscales inmediatos. Sin embargo, las reglas son estrictas: debe identificar una propiedad de reemplazo dentro de cuarenta y cinco días y cerrarla dentro de cien ochenta días, o el intercambio falla.
Cómo calcular el impuesto sobre las ganancias de capital
Calcular el impuesto sobre las ganancias de capital puede sonar intimidante, pero la fórmula es sencilla. Use los siguientes pasos para calcular su ganancia de capital:
- Base de costo = Precio de compra + mejoras – Depreciación
- Procedimientos = Precio de venta: costos de venta
- Ganancia = ganancias – base de costos
- Aplicar exclusiones y tasas impositivas
Ejemplo: Si compró una casa por $ 250,000, invirtió $ 40,000 en renovaciones, la vendió por $ 500,000 y pagó $ 25,000 en gastos de venta, su base de costo es de $ 290,000, sus ganancias son de $ 475,000 y su ganancia es de $ 185,000. Como un solo archivo, esto cae por debajo del límite de exclusión de $ 250,000, lo que significa que no se requieren informes.
Impuestos de propiedad y transferencia
Más allá de las ganancias de capital federal, los vendedores también deben considerar locales impuestos a la propiedad y impuestos de transferencia. Los impuestos a la propiedad están previos, por lo que solo usted es responsable de la parte del año que poseía la casa. Una vez que se cierra la venta, el comprador se hace cargo.
Los impuestos de transferencia, por otro lado, imponen los estados o municipios cada vez que la propiedad cambia de propiedad. Las tarifas varían ampliamente. En algunas áreas, el impuesto de transferencia puede ser una tarifa fija, mientras que en otras, como la ciudad de Nueva York, puede variar del 1% a más del 1.4% del precio de venta, agregando miles a sus costos de cierre.
Mantenga registros detallados para referencia futura
Mantener registros completos lo protege durante una auditoría y garantiza informes precisos.
Mantenga copias de:
- Declaraciones de liquidación (HUD-1 o divulgación de cierre)
- Recibos para renovaciones o reparaciones
- Costos de cierre y comisiones inmobiliarias
- Extractos de pago de hipotecas
- Facturas anuales de impuestos a la propiedad
Consejo: Cree una carpeta digital con recibos escaneados, fotos de mejoras y documentos de cierre.
Preguntas frecuentes sobre informar una venta de vivienda en su declaración de impuestos
¿Qué documentos necesito para impuestos si vendía una casa?
En el momento de los impuestos, reúna estos documentos para que calcule con precisión su ganancia muy fácil:
- Formulario 1099-S (si se emite)
- Declaración de liquidación Mostrar el precio de venta y los costos
- Prueba de mejoras (Recibos, permisos, contratos)
- Extracto hipotecario Mostrar montos de pago
- Registros de impuestos a la propiedad
¿Vender una casa cuenta como ingreso para el Seguro Social?
No. El dinero recibido de la venta de una casa no se considera “ingresos ganados” y no reduce los beneficios del Seguro Social. Sin embargo, las ganancias de capital pueden aumentar su ingreso bruto ajustado, lo que puede afectar cuánto de su Seguro Social está sujeto a impuestos. Para los jubilados con grandes ganancias, esto puede empujar más de sus beneficios al rango imponible.
Si vende su casa, ¿tiene que pagar impuestos?
Depende del tamaño de su ganancia, ya sea que califique para exclusiones y si la casa era su residencia principal. En muchos casos, los propietarios no deben impuestos sobre la venta de su residencia principal. Pero si vendió una propiedad de alquiler, segunda casa o inversión, los impuestos son mucho más probables.
¿Pago impuestos si vendo mi casa y compro otra?
Ya no, el IRS solía permitir que un “vuelto” a una nueva propiedad para evitar impuestos, pero esta regla terminó en 1997. Hoy, comprar otra casa no lo protege de los impuestos. La única forma de evitar pagar es calificar para la propiedad y el uso de la exclusión.
¿Hay implicaciones fiscales para Vender una casa por debajo del valor de mercado?
Si se vende por debajo del valor de mercado, como vender a un miembro de la familia con un fuerte descuento, el IRS puede tratar la diferencia como un regalo. Si el “regalo” excede el monto de exclusión anual ($ 19,000 en 2025), debe presentar un impuesto de donación devolver.
