Pasando por algunos de los titulares en respuesta a la volatilidad y la incertidumbre en las economías de los Estados Unidos y los Globales, puede parecer una suposición segura de que la actividad comercial del acuerdo inmobiliario haría una pausa. Sin embargo, los líderes de la industria se reunieron para el panel de atención de los mercados de capitales en Connect Los Angeles 2025 dejaron en claro que permanecen bastante activos, aunque selectivos.
“Obviamente, podemos abrir Bloomberg y ver un nuevo titular sobre algo en el mundo o en la economía de los Estados Unidos, pero cuando nos alejamos y observamos los pilotos de paneles generales, que es algo que hacemos cada vez que evaluamos una oportunidad de inversión, vemos muchas de las mismas cosas en los mercados de los Estados Unidos para multifamiliar”, dijo Scott McCallum, director gerente con Blackstone. “Y eso es la caída de la oferta, la demanda resistente y los fundamentos operativos que, si aún no están saludables, están en camino de recuperarse y estar en un lugar muy saludable a mediano a mediano plazo, dependiendo de la ubicación.
“Entonces, en ese contexto, creo que seguimos muy optimistas y constructivos en multifamiliar como una clase de activos y como una oportunidad de inversión”, continuó. “Y lo hemos estado persiguiendo”.
Preguntada por el moderador Marc Renard, vicepresidente ejecutivo de Cushman & Wakefield, si Canyon Partners Real Estate ve deuda o capital que ofrece el mejor rendimiento ajustado por el riesgo, el CIO Robin Potts respondió: “Diría que el saldo de riesgo y el rendimiento de los perfiles han sido de la deuda de manera consistente en los últimos años. Un perfil de retorno de la adolescencia de bajo a medio y que muchas cosas salen mal antes de que nos detuviera ”.
En el lado de la equidad, “para ganar el mismo perfil de devolución, debe estar justo en el crecimiento de su alquiler, debe tener razón en su proyección de límite de salida”, agregó. “Muchas cosas tienen que unirse para ganar ese mismo perfil de devolución. Entonces, en el patrimonio, tenemos que elegir nuestros puntos con mucho cuidado. En el lado de la deuda, consistentemente se siente como un amplio margen de error con un buen perfil de retorno”.
Una observación recurrente de los últimos años ha sido que las cantidades considerables de capital están esperando al margen. Antes del anuncio del Día de Liberación de las tarifas que agregaron incertidumbre económica a la imagen, parecía que parte de ese capital estaba listo para ir a trabajar. “Hubo capital de todas las tolerancias de riesgo que se preparaban para atacar y inclinarse”, dijo Jonathan Watson, director gerente de AEW Capital Management. “La gente estaba suscribiendo donde las tasas de interés iban a ser a largo plazo”.
El anuncio de tarifas “arrojó una llave en las obras”, dijo Watson. “Pero sigo pensando que hay bastante resiliencia. Hay mucho capital que se ha recaudado en torno a varias estrategias. No se ha desplegado mucho.
“Ahora puede que el vendedor no les guste el precio y puede que no termine transacciones, pero creo que hay muchos compradores, incluidos”, continuó.
Algunos de esos compradores están adaptando sus estrategias para cumplir con el mercado actual. En Nuveen Real Estate, por ejemplo, “nos hemos alejado de ese trofeo de gran altura que está en Main y Main en el Centro Urbano, y nos centramos más en los activos suburbanos” en Value Add, y Core Plus, dijo Sean Gulian, director de adquisiciones y disposiciones, US West Housing.
Continuó: “Tenemos siete cubos activos de capital para multifamiliares, y tenemos tres en el lado de valor agregado. Estamos enfocados en encontrar formas de obtener un apalancamiento creativo hoy en esos acuerdos de valor agregado, lo que hemos podido hacer”.
Como señaló Renard, “lo que estamos viendo es que el capital de valor agregado, el capital oportunista y el Core Plus Capital, pueden competir por el mismo activo utilizando diferentes supuestos y criterios de retorno muy diferentes”.
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