Los mercados inmobiliarios estadounidenses más vulnerables a las recesiones este verano se concentraron en California, Florida, Nueva Jersey y Louisiana, según el informe de riesgo de vivienda 2025 del segundo trimestre de Attom. El análisis, que clasifica el riesgo a nivel del condado en función de la asequibilidad, el estrés hipotecario, la actividad de ejecución hipotecaria y el desempleo, encontró que 21 de los 50 condados más riesgosos estaban en el sur.
Solo California representó 14 de los mercados de mayor riesgo, seguido de Florida con siete, Nueva Jersey con cinco y Louisiana con cuatro. En el otro extremo del espectro, los mercados más saludables se extendieron uniformemente entre el sur y el noreste, cada uno con 18 condados en la cohorte de menos riesgo.
Apretón de asequibilidad
A nivel nacional, que posee una casa a precio medio consumió el 33.7% de los salarios anualizados del hogar promedio en el segundo trimestre. Sin embargo, en algunos mercados costeros y turísticos, los costos superaron con creces el salario local. Los gastos en el hogar requerían el 119.7% de los salarios anuales en el condado de Marin, California, 116.1% en el condado de Santa Cruz, 111.5% en el condado de Maui, Hawai, y el 109% en el condado de Kings, Nueva York.
En general, el 63% de los 579 condados analizados requirieron que los residentes gastaran al menos un tercio de los salarios anuales en viviendas, y 111 condados, aproximadamente el 19%, requirieron la mitad o más.
“Los precios de la vivienda de este verano fueron ciertamente llamativos, pero hay muchos factores que contribuyen a la salud de un mercado inmobiliario local”, dijo el director ejecutivo de Attom, Rob Barber, en un comunicado. “Nuestro índice tiene en cuenta los indicadores clave más allá del precio de venta para crear un barómetro que ayude a la gente a comprender mejor hacia dónde se dirige su mercado”.
Ejecución hipotecaria y desempleo
Los condados individuales más riesgosos combinan presiones de ejecución hipotecaria y de desempleo sobre el promedio. Condado de Charlotte, Florida; Condados de Humboldt y Shasta en California; Condado de Butte, California; y el condado de Cumberland, Nueva Jersey, se clasificó en la parte superior de la lista de Attom. Los cinco registraron las tasas de desempleo de junio por encima del promedio estadounidense del 4.36% y las relaciones de ejecución hipotecaria peores que una de cada 766 hogares.
Las acciones de ejecución hipotecaria afectaron a nivel nacional una en cada 1,413 hogares durante el trimestre. Las tarifas más altas fueron en el condado de Dorchester, Carolina del Sur (una en 355), el condado de Charlotte, Florida (uno en 372) y el condado de Oswego, Nueva York (uno en 427).
El desempleo seguía siendo una línea divisoria. Alrededor del 35% de los condados registraron tasas de desempleo de junio por encima del nivel nacional de 4.4%. El condado de Imperial, California, lideró con una tasa de desempleo del 19%, seguida por el condado de Yuma, Arizona, con un 15,2% y varios condados del Valle Central por encima del 10%.
Louisiana lucha con la equidad negativa
El estrés hipotecario fue particularmente agudo en Louisiana, lo que representaron siete de los 10 condados con las acciones más altas de propiedades graves submarinas. En la parroquia de Rapides, el 17.3% de las casas llevaban saldos de préstamos al menos 25% por encima del valor de mercado, con niveles similares en las parroquias de Calcasieu, Caddo, Tangipahoa y East Baton Rouge. A nivel nacional, solo el 2.7% de las casas estaban bajo el agua.
Condados de menor riesgo
Los condados con los fundamentos más fuertes presentaban un bajo desempleo, una actividad de ejecución hipotecaria mínima y balances más saludables. Condado de Chittenden, Vermont registró la relación de ejecución hipotecaria más baja en todo el país, una de cada 37,013 casas, y solo el 0.5% de las hipotecas bajo el agua. Otros mercados de bajo riesgo incluyen el condado de Potter, Texas, el condado de Erie, Nueva York y el condado de Madison, Alabama, donde los costos de propiedad de vivienda consumían menos del 26% de los salarios locales.
“Los precios han estado subiendo durante años, y hay incertidumbre sobre cuánto tiempo pueden seguir subiendo, y qué sucede cuando no lo hacen”, dijo el barbero de Attom. “Eso puede ser desconcertante para los propietarios y compradores que no siempre ven la imagen completa de su mercado”.
