Una casa parcialmente construida cuya construcción se estancó después del colapso de Grandeur Homes en 2024.
El colapso de más de 3.000 empresas de construcción tiene a figuras legales y de la industria de la construcción preocupadas por los planes del gobierno para solucionar la crisis inmobiliaria de Australia con un nuevo auge inmobiliario.
Las cifras de la Comisión Australiana de Valores e Inversiones publicadas el 23 de diciembre muestran que 3217 empresas constructoras australianas entraron en administración judicial en 2024, muchas de las cuales dejaron a las familias que esperaban la casa de sus sueños enfrentando retrasos, costos adicionales e incertidumbre.
Las cifras han aumentado desde 2546 en los 12 meses anteriores, el mismo año en que el constructor de volumen Porter Davis se declaró insolvente con más de 1700 viviendas en construcción.
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La administración voluntaria de Bensons Property Group deja un futuro incierto para Chevron One
En 2022 solo se produjeron 1.793 quiebras de empresas constructoras.
El presidente del Australian Builders Collective, Phil Dwyer, dijo que con el aumento de las insolvencias en las empresas de construcción, aquellos que esperan construir una casa en 2025 tendrían que estar más atentos, ya que los planes del gobierno de construir 1,2 millones de nuevas viviendas para 2029 ejercen más presión sobre el sector.
Dwyer señaló que cuando incluso un pequeño constructor entraba en administración, a menudo se llevaba consigo a un puñado de subcontratistas, pero los malos operadores a menudo encontraban una manera de escapar de las consecuencias.
Si bien algunos de los constructores más grandes del país, como Metricon y Simmonds, reportaron el año pasado ingresos extraordinarios, se cree que los datos de insolvencia están liderados por operadores más pequeños que han intentado continuar operando incluso cuando su deuda empeoraba.
El primer ministro Anthony Albanese ha implementado políticas para construir 1,2 millones de nuevas viviendas en Australia para 2029 en un intento por mejorar la asequibilidad de la vivienda. Foto: Brendan Radke.
Sin embargo, incluso los grandes actores están pidiendo tiempo, y el promotor de departamentos del este, Bensons Property Group, entró en administración voluntaria con más de mil 500 millones de dólares en proyectos en marcha, aunque su director ejecutivo, Rick Curtis, ha señalado que están trabajando para garantizar que se construyan las casas vendidas.
Dwyer, junto con el director de Kalus Kenny Intelex Lawyers, Peter Lettieri, advirtieron que las familias deberán estar atentas a las señales de alerta antes de inscribirse con un constructor en 2025.
Qué hacer antes de registrarse con un constructor
Dwyer dijo que los compradores debían investigar a su constructor antes de registrarse, e incluso si estaba satisfecho con sus conversaciones con ellos, debía pedir hablar con clientes anteriores.
“Quieres conversar con las últimas personas para las que construyeron”, dijo.
“Si no están dispuestos a ofrecerle el último cliente para el que crearon, probablemente haya algo mal”.
Al hablar con clientes anteriores, debe preguntar si el proyecto se realizó a tiempo, si estaban satisfechos con todos los aspectos de la casa y cómo se comportó el constructor.
“Si fue una mala experiencia, los consumidores estarán muy dispuestos a contárselo, y si es una buena experiencia, también lo sabrán”, dijo Dwyer.
Lettieri dijo que un seguimiento exhaustivo de las redes sociales también podría ser valioso para ayudar a detectar problemas sobre la reputación de un constructor, pero no debería reemplazar cosas como comprender cuánto tiempo han estado operando y qué tan bien se comunican con usted antes de registrarse.
Qué tan bien se comunica su constructor antes de registrarse puede dar una indicación de qué tan receptivos serán una vez que comiencen a trabajar.
Sin embargo, dijo que los posibles compradores deben estar atentos a las señales de alarma, incluidas las tácticas de presión para lograr que usted firme un contrato, especialmente si intentan disuadirlo de buscar asesoramiento legal sobre un contrato.
Otras cosas a tener en cuenta son las propuestas de pagos excesivos por hitos que no reflejan los costos de las obras que se están realizando, la negativa a negociar términos para cubrir genuinamente los costos de los compradores en asuntos como la indemnización por daños y perjuicios (lo que un constructor paga por retrasos más allá de la fecha citada para su finalización práctica), o una negativa a proporcionar garantía para el proyecto.
La garantía suele consistir en dinero en efectivo retenido por el propietario en caso de trabajo defectuoso o inacabado, pero pagado una vez terminado el trabajo.
El Sr. Dwyer señaló que conversar con los subcontratistas que su constructor utilizó antes de inscribirse también podría ser una forma de generar confianza en ellos, pero debe hacerse pidiéndoles de antemano que se conecten con ellos, ya que hacerlo a espaldas del constructor podría causarles problemas. .
Preguntar a los subcontratistas qué les parece trabajar con el constructor que planea construir puede brindarles información importante sobre cómo progresará la construcción de su casa.
Se debe preguntar a los Tradies cuánto tiempo han trabajado con el constructor y cómo encuentran que los proyectos les acompañan.
También vale la pena hacer preguntas específicas sobre aspectos como la impermeabilización, cuya solución puede resultar costosa si no se hace correctamente.
“La mayoría de los constructores respetarán que usted sea minucioso”, dijo Dwyer.
“Probablemente recibirán con agrado estas preguntas, ya que es necesario trabajar juntos”.
Qué tener en cuenta después de empezar
Una vez que haya firmado con un constructor, también podría ser recomendable conocer a los subcontratistas que trabajan en la construcción.
Llegar un viernes cerca de la hora de salida con algunos pasteles o bocadillos podría ayudar a construir una relación con ellos y hacer que sea más probable que le avisen si ven problemas.
“Si no les pagan a tiempo, eso puede generar problemas”, dijo Dwyer.
Si bien los retrasos podrían ser una señal de un problema, Dwyer dijo que era posible que la escasez de materiales afectara la construcción.
Sin embargo, si todo el sitio está en pausa, dijo que podría ser motivo de preocupación.
Con cientos de miles de viviendas que se construirán cada año en Australia durante los próximos cinco años, los planes del gobierno podrían sobrecargar las cadenas de suministro y provocar retrasos.
Si usted tenía la sensación de que el constructor estaba tratando de sacarle dinero antes de lo necesario, el Sr. Dwyer dijo que eso debería ser motivo de preocupación.
“Los constructores que se enfrentan a la insolvencia intentarán con todas sus fuerzas conseguir el siguiente pago”, afirmó.
Dwyer dijo que las primeras señales de alerta incluían si se estaban entregando materiales, pero el proveedor se negaba a sacarlos del camión hasta que se recibiera el pago.
Se debe buscar una explicación si hay numerosos proveedores que solicitan el “contra reembolso”.
Sin embargo, señaló que cosas como que su constructor trabaje en cosas para las que a menudo se podría contratar a un subcontratista no necesariamente deberían ser motivo de alarma, si el constructor era experto en ese trabajo.
Lettieri dijo que las señales de advertencia incluían demandas de pagos anticipados o adelantados, comunicación deficiente y poco característica, retrasos sin explicación y subcontratistas que le preguntaban sobre pagos atrasados.
Si comienza a tener inquietudes, Lettieri dijo que debe buscar asesoramiento legal urgentemente.
También es importante comprender bien cuándo realizar los pagos, ya que puede resultar difícil recuperar fondos para obras aún no terminadas por un constructor que se ha declarado insolvente.
Qué esperar si las cosas van mal
Un abogado puede aconsejarle si puede rescindir el contrato con su constructor y cómo hacerlo si la situación se vuelve especialmente grave.
La representación legal también puede asesorarlo sobre cualquier demanda de pagos adicionales por parte de los liquidadores del constructor, la contratación de un constructor de reemplazo y sus derechos a cualquier efectivo que aún esté en el negocio.
Lettieri señaló que las personas que planean construir una casa nueva deben ser conscientes de que los esquemas de seguro de garantía de vivienda varían mucho de un estado a otro, pero que los esfuerzos del gobierno por reforzarlos para asegurar mejor a los compradores de viviendas podrían conducir a mayores costos de construcción.
Se están modificando las leyes victorianas para permitir la rectificación de trabajos dudosos en viviendas nuevas a través del plan estatal de seguro de construcción nacional.
Si bien no está claro si otros estados adoptarán enfoques similares, Lettieri dijo que es posible que esto conduzca a un mayor uso del plan y a primas de seguro más altas para los constructores.
A medida que se fortalezcan los planes de seguro de construcción, es probable que se utilicen más, lo que podría aumentar el costo de construir una nueva casa.
“Y no es difícil ver cómo esto ejercerá una mayor presión financiera sobre los constructores, lo que conducirá a un aumento de los precios de construcción y al riesgo de insolvencia de los constructores”, dijo Lettieri.
En Victoria, se requiere DBI antes de que el constructor reciba el depósito; sin embargo, Porter Davis incumplió este requisito en varias casas antes de que colapsaran en 2023.
Puede ser aconsejable pedir un comprobante del seguro, y es un requisito en Australia del Sur para que los proyectos comiencen a trabajar en cualquier obra en la que se requiera un seguro de indemnización de construcción.
El punto de activación del coste de las obras varía desde tan sólo 3.300 dólares en Queensland hasta un mínimo de 16.000 dólares en Victoria.
Sin embargo, también hay un límite en la cobertura que proporciona el seguro, y la cifra supera los 300.000 dólares en Victoria.
Esto puede dejar una brecha significativa, ya que los datos más recientes de la Oficina de Estadísticas de Australia muestran que el costo promedio de la construcción de una nueva casa aprobada en octubre del año pasado fue de aproximadamente $513,500.
A pesar de todas las preocupaciones, a medida que la población de Australia aumenta, es probable que los precios de las viviendas también lo hagan, lo que hará que más personas estén dispuestas a construir una nueva residencia.
Al realizar la diligencia debida y permanecer alerta durante la construcción, Dwyer y Lettieri dijeron que era posible adelantarse a cualquier problema.
“Si puedes tratar con el constructor de forma transparente y obtener referencias de clientes anteriores, deberías estar en un terreno bastante seguro”, afirmó Dwyer.
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