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Los gigantes hipotecarios Fannie Mae y Freddie Mac continúan construyendo su patrimonio neto en fuertes ingresos y ganancias, presentando bien el deseo de la administración Trump de liberar a las empresas de la conservación del gobierno.
Pero el secretario entrante del Tesoro, Scott Bessent, dijo que la administración Trump tiene otras prioridades por ahora, y que cualquier plan para privatizar a Fannie y Freddie no debería dar como resultado que los consumidores pagan tasas hipotecarias más altas.
Mientras tanto, algunos expertos en financiamiento de la vivienda advierten que la administración Trump puede imponer límites sobre la cantidad de apoyo que los gigantes hipotecarios pueden proporcionar a los prestatarios más riesgosos.
Fannie y Freddie fueron colocados en la conservación del gobierno en 2008, ya que las delincuencias hipotecarias y las ejecuciones hipotecarias subieron durante la Gran Recesión de 2007-09.
Los gigantes hipotecarios han recorrido un largo camino desde entonces, esta semana informaron combinar 2024 ganancias de $ 28.9 mil millones que ayudaron a aumentar su patrimonio neto total a más de $ 150 mil millones.
Fannie Mae reveló en su informe anual Para los inversores el viernes de que ha aumentado las disposiciones para pérdidas crediticias en $ 257 millones este año, a $ 752 millones, debido a fraude o sospecha de fraude que podría afectar el rendimiento de los préstamos multifamiliares que garantiza.
Pero el respaldo Fannie proporciona edificios de apartamentos que representaron solo una fracción (16 por ciento) de los ingresos de $ 29 mil millones de la compañía en ingresos de 2024, y el negocio multifamiliar sigue siendo rentable, generando $ 2.5 mil millones en ingresos netos.
La mayoría de los $ 17 mil millones de Fannie Mae en 2024 ganancias (85 por ciento) provino de su negocio de garantía de hipotecas unifamiliares, que respaldó $ 326 mil millones en hipotecas en el hogar el año pasado. Eso incluye 778,000 préstamos de compra por un total de $ 270 mil millones y 204,000 refinanciaciones por un total de $ 56 mil millones.
Priscilla Almodovar
“En 2024, crecimos nuestro patrimonio neto a casi $ 95 mil millones, continuamos construyendo nuestro capital regulatorio y llevamos a cabo nuestra misión”, dijo el CEO de Fannie Mae, Priscilla Almodovar, en un declaración. “Nuestros fuertes resultados fueron impulsados por los ingresos por tarifas de garantía, de acuerdo con la transformación de nuestro modelo de negocio que comenzó hace más de una década”.
La historia era muy similar en Freddie Mac, que en el pasado también alertó a los inversores de préstamos potencialmente fraudulentos en su negocio multifamiliar.
La participación del león (79 por ciento) de Freddie Mac’s $ 11.9 mil millones en 2024 ganancias vino de su negocio unifamiliar. Aunque Fannie Mae ha sido tradicionalmente la compañía más grande, Freddie Mac superó a su rival para respaldar $ 346 mil millones en préstamos para el hogar en 2024, incluidas 820,000 hipotecas de compra por un total de $ 286 mil millones y 209,000 refinanciaciones por un total de $ 60 mil millones.
Freddie Mac toma la delantera en el volumen de la hipoteca de compra
Fuente: Fannie Mae y Freddie Mac Informes de ganancias.
Fannie y Freddie no obtienen préstamos ellos mismos, sino que empaquetan hipotecas que cumplen con sus estándares en valores respaldados por hipotecas (MBS) que se venden a los inversores.
MBS respaldados por Fannie y Freddie son vistos como inversiones seguras por los inversores porque incluso si los propietarios dejan de realizar sus pagos, los gigantes hipotecarios se aseguran de que los inversores aún se les paga.
Jim Whitlinger
“Solo el año pasado, Freddie Mac adquirió más de 1 millón de préstamos de más de 1,000 prestamistas de todos los tamaños en todo el país”, dijo el director financiero de Freddie Mac, Jim Whitlinger, en una llamada con analistas de inversiones. “Empaquetamos esos préstamos en valores respaldados por hipotecas, o MBS, que atrajeron a los inversores de todo el mundo para apoyarnos en la vivienda”.
El año pasado, Freddie Mac compró préstamos por efectivo y emitió MBS por un total de más de $ 411 mil millones, un 18 por ciento más que 2023, y “los ingresos permitieron a Freddie Mac ayudar a casi 1,6 millones de familias a comprar, refinanciar o alquilar una casa”, dijo Whitlinger.
El patrimonio neto combinado de los gigantes hipotecarios alcanza $ 154.3 mil millones
Fuente: Fannie Mae y Freddie Mac Informes de ganancias.
Desde que pagó un rescate de los contribuyentes de $ 191 mil millones, Fannie y Freddie han estado construyendo gradualmente su patrimonio neto, ayudado por la decisión de la Primera Administración Trump de permitir que ambas compañías mantengan todas sus ganancias.
El patrimonio neto de Fannie Mae creció un 22 por ciento en 2024, a $ 94.7 mil millones, mientras que Freddie Mac reforzó su patrimonio neto en un 25 por ciento, a $ 59.6 mil millones.
El regulador federal de Fannie y Freddie, la Agencia Federal de Finanzas de Vivienda, ha estimado que los gigantes hipotecarios necesitarían un mínimo combinado de $ 319 mil millones en capital total ajustado para resistir otra gran recesión de la vivienda.
Las posiciones de capital de Fannie y Freddie, “se mejoran desde 2008, pero no son lo suficientemente robustas como para evitar un sorteo del Tesoro en caso de una gran pérdida”, según los FHFA. Informe anual al Congreso en junio.
El presidente Trump comenzó el complejo y políticamente tenso proceso de privatizar a los gigantes hipotecarios durante su primera administración, y sus aliados fueron según se informa Trabajando para que la pelota vuelva a rodar incluso antes de ganar la reelección en noviembre.
Scott apuestas
La semana pasada, secretario del Tesoro Scott Bessent dijo Saleha Mohsin de Bloomberg que con los recortes de impuestos de Trump en 2017 expirará este año y una fecha límite de techo de la deuda que se avecina en marzo, la liberación de Fannie y Freddie de la Conservación del Gobierno está en segundo plano.
“En este momento, la prioridad es la política fiscal”, dijo Bessent. “Una vez que superemos eso, pensaremos en la prioridad para el lanzamiento de Fannie y Freddie”.
Muchos demócratas y republicanos están de acuerdo en que Fannie y Freddie ya no necesitan estar en la conservación. Pero existen diferencias considerables sobre si los mercados hipotecarios deben ser completamente privatizados, lo que podría aumentar las tasas hipotecarias – O si el gobierno continúe proporcionando algún tipo de respaldo.
La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios y otros grupos de la industria de bienes raíces ha abogado por que el gobierno continúe desempeñando un papel en los mercados de hipotecas secundarias. Nar ha propuesto que Fannie y Freddie podrían ser reemplazados por una nueva entidad privada que está regulada como una utilidad pública.
Bessent dijo que la métrica más importante que está viendo antes de liberar a Fannie y Freddie de la Conservación “es cualquier estudio o insinuar que las tasas hipotecarias aumentarían. Cualquier cosa que se haga en torno a un lanzamiento sano y sólido va a depender del efecto en las tasas hipotecarias a largo plazo “.
Límite de préstamo conforme a la línea de base, 2000-2025
Fuente: Agencia Federal de Finanzas de Vivienda
El aumento de los precios de las viviendas significa que Fannie y Freddie pueden comprar hipotecas cada vez más grandes, las límite de préstamo conforme Para las casas unifamiliares en la mayoría de los mercados, ahora son de $ 806,500, y los gigantes hipotecarios ahora pueden respaldar préstamos de hasta $ 1.2 millones en mercados de alto costo.
Pero Fannie y Freddie todavía hacen aproximadamente la mitad de sus negocios con compradores de viviendas por primera vez, como prestatarios calificados Puede dejar tan solo un 3 por ciento al comprar una casa (los compradores que realizan pagos de menos del 20 por ciento deben obtener un seguro hipotecario privado a su propio costo).
Freddie Mac respaldó hipotecas de compra para 426,000 compradores de viviendas por primera vez en 2024, mientras que Fannie Mae ayudó a 391,000 inquilinos a convertirse en propietarios de viviendas.
“La asequibilidad de la vivienda es difícil para muchos consumidores”, dijo Almodovar en una llamada con analistas de inversiones. “Según nuestras estimaciones, de 2010 a 2023, los precios medios de la vivienda aumentaron aproximadamente un 102 por ciento, pero los ingresos solo aumentaron alrededor de un 64 por ciento”.
Si bien Fannie Mae no controla “muchos de los factores que afectan la asequibilidad, estamos comprometidos a trabajar con nuestros socios en la vivienda para abordar este desafío”, dijo Almodovar, ayudando a los consumidores con antecedentes de crédito limitados y aquellos que enfrentan altos costos iniciales.
La primera administración de Trump había planeado limitar las compras de Fannie y Freddie de préstamos unifamiliares “de alto riesgo” al 6 por ciento de su volumen hipotecario de compra y el 3 por ciento de los refinanciamientos.
El alto riesgo se definió como cualquier hipoteca con dos de los siguientes tres factores: un pago inicial de menos del 10 por ciento, una relación deuda / ingreso por encima del 45 por ciento, o un puntaje de crédito del prestatario por debajo de 680.
Participación de préstamos de compra de ‘alto riesgo’ respaldados por Fannie y Freddie
Los límites propuestos en préstamos de alto riesgo fueron rescindidos por la administración Biden, y desde entonces la participación de los préstamos de compra respaldados por Fannie y Freddie en 2023 que se habrían definido como riesgoso ha subido por encima del 10 por ciento a veces durante 2023 y 2024, según a un análisis del Instituto Urbano.
“Muchos esperan que la administración entrante considere volver a imponer los CAP de préstamos de alto riesgo, de segunda vivienda y propiedad de los inversores, pero creemos que hacerlo restringiría el acceso al crédito de manera contraproducente, lo que dificulta la comprensión de viviendas”, los investigadores del Instituto Urbano Laurie Goodman y John Walsh dijo en diciembre.
Crysa Halley
Fannie Mae CFO Chryssa Halley dijo el viernes que el perfil de crédito de las hipotecas unifamiliares respaldadas por Fannie Mae sigue siendo sólida, con relaciones promedio de préstamo a valor del 50 por ciento y puntaje de crédito promedio en el origen de 753.
En una llamada con analistas de inversiones, Halley reconoció que “las transacciones de préstamos multifamiliares que involucran fraude o sospecha de fraude aumentaron aún más el riesgo de incumplimiento y se agregó a nuestra disposición de pérdida de crédito multifamiliar”.
Mientras que Fannie Mae adquirió $ 55 mil millones en préstamos multifamiliares en 2024, transfirió una parte del riesgo de crédito en $ 26 mil millones de esos préstamos a otras compañías, y que “esencialmente todo nuestro libro multifamiliar tenía algún tipo de mejora crediticia”.
Hipotecas unifamiliares respaldadas por Fannie y Freddie
Fuente: Fannie Mae y Freddie Mac Informes de ganancias.
En total, Fannie y Freddie proporcionaron garantías de $ 6.72 billones en hipotecas unifamiliares a fines de 2024, una cifra que se mantuvo bastante constante desde 2022, cuando las tasas hipotecarias crecientes ralentizaron el ritmo de las ventas de viviendas y la refinanciación hipotecaria.
Juntos, Fannie y Freddie emplean a más de 16,000 trabajadores, la mayoría en el área metropolitana de Washington, DC.
Al 31 de enero, Freddie Mac tenía 8.076 empleados a tiempo completo, un poco de 8.004 en el mismo punto en 2023. Fannie Mae informó que tenía alrededor de 8,200 empleados a diciembre de 2024, frente a 8,100 a fines de 2023.
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