P: Alquilamos una unidad de tasa de mercado en un edificio en Manhattan con beneficios 421-A, que expiran en julio de 2026. Esto nos ha permitido disfrutar de los beneficios de la estabilización de la renta por tiempo limitado. Nuestro contrato de arrendamiento expira en marzo de 2026, y nuestra unidad ya no estará bajo estabilización del alquiler a partir de julio de 2026. ¿Recibiremos otro contrato de arrendamiento estabilizado por alquiler esa marcha? ¿Será por un año o dos años? Una vez que los beneficios 421-A expiren, ¿simplemente no renovarán nuestros arrendamientos o cambiarán el alquiler a lo que quieran?
A: Nueva York 421-A programa está diseñado para incentivar a los desarrolladores a construir viviendas a cambio de beneficios fiscales parciales durante un período de tiempo. Cuando un edificio de alquiler recibe este beneficio, sus unidades pueden estar sujetas a la estabilización del alquiler y los derechos que vienen con él.
Si su unidad se estabiliza al alquiler cuando firme su nuevo contrato de arrendamiento el próximo marzo, entonces usted, no su propietario, podrá elegir si se debe renovar por uno o dos años.
El propietario del edificio debe incluir información sobre los beneficios fiscales 421-A en un conductor de arrendamiento. Una vez que los beneficios expiran, sus protecciones de estabilización de alquiler terminarán cuando termine su arrendamiento, siempre que los pasajeros se incluyeran en cada paquete de arrendamiento. En ese momento, su alquiler aumentaría.
Lo primero que debe hacer es mirar hacia atrás en cada contrato de arrendamiento que haya recibido para este apartamento. Si no hay un jinete con cada uno que le informara sobre los beneficios fiscales, y la fecha anticipada de la próxima desregulación, impresa en una fuente de 12 puntos, entonces su unidad podría estabilizarse al alquiler hasta que usted o un sucesor legal se desocupe permanentemente, dijo Samuel. R. Marchese, socio de Burghergray en Nueva York.
Una vez que su unidad ya no está bajo estabilización del alquiler, el estado de Nueva York Ley de desalojo de buena causa podría protegerlo del desalojo o del propietario que se niega a renovar su contrato de arrendamiento sin una buena causa. La ley protege a los inquilinos de la tasa de mercado, aunque tiene excepciones.
“Y, por supuesto, el inquilino no debe participar en una conducta, que sería una” buena causa “para un desalojo, como la falta de pago de la renta o la violación de otros términos del contrato de arrendamiento”, dijo David A. Kaminsky, un abogado de bienes raíces en Nueva York .
La ley también protege contra el desalojo por falta de pago de alquiler en el caso de aumentos de alquiler irrazonables. Los aumentos de alquiler se consideran irracionales cuando exceden la tasa de inflación más del 5 por ciento. Pero nuevamente, hay excepciones, como si el propietario hubiera trabajado en el edificio. La agencia estatal de vivienda publicado El aumento de la renta razonable para el 1 de agosto cada año.
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