El avance más positivo en el mercado de la vivienda a lo largo de 2024 ha sido el aumento de activos inventario de viviendaque se está acercando a los niveles observados en 2019. Aunque esos niveles de 2019 representan un mínimo de cinco décadas antes de COVID-19, el mercado todavía funcionaba mejor que entre 2020 y 2023.
Durante los primeros años de recuperación de la COVID-19, hubo un desequilibrio nocivo, con demasiados compradores compitiendo por muy pocas viviendas. Por ejemplo, en marzo de 2022 solo había 240.000 viviendas disponibles para la venta. Ahora, de cara al año 2025, el mercado está en una posición mucho mejor si tasas hipotecarias caer hacia el 6%, algo que no ocurría antes.
Datos del inventario semanal de viviendas.
En el episodio del lunes del Podcast diario de HousingWireHablaré del año 2024 en una revisión del mercado inmobiliario. Quiero enfatizar un punto clave que me ha parecido interesante: el aumento en el inventario no ha llevado a una importante reducción nacional caída del precio de la vivienda que muchos de los llamados expertos en vivienda han predicho durante años. En cambio, estamos regresando gradualmente a un mercado más normal y alejándonos del salvajemente insalubre condiciones del inventario de viviendas que hemos visto.
- Cambio de inventario semanal (del 20 al 27 de diciembre): el inventario cayó de 667.466 a 650.992
- La misma semana del año pasado (del 22 al 29 de diciembre): el inventario cayó de 528.601 a 513,240
- El mínimo histórico de inventarios fue en 2022 en 240.497
- El pico de inventario para 2024 hasta ahora es 739,434
- Para algún contexto, los listados activos para esta semana en 2015 fueron 994,396
Nuevos listados
Los nuevos datos de cotización para 2024 cuentan una historia positiva, aunque no alcanzaron mi objetivo previsto de un pico semanal estacional de 80.000 mínimo. El pico de nuevos anuncios llegó a poco más de 75.000 por semana. Cuando tenemos un año de mercado estándar, por ejemplo, entre 2013 y 2019, el pico mensual de nuevos listados alcanzó entre 80.000 y 110.000. Sin embargo, este no ha sido el caso en los últimos dos años.
Esperaba cifras más cercanas a lo normal este año, pero si bien no lo logramos, observamos un crecimiento, lo cual es alentador. Para ponerlo en contexto, recuerde que los datos de nuevas cotizaciones oscilaron entre 250.000 y 400.000 por semana durante los años de la burbuja inmobiliaria.
Datos de nuevos listados de la última semana en los últimos años:
- 2024: 32.462
- 2023: 24.462
- 2022: 19.128
Porcentaje de reducción de precios
En un año promedio, es común que alrededor de un tercio de todos los hogares vean un reducción de precios, reflejando la dinámica habitual del mercado inmobiliario. El aumento de las tasas hipotecarias a menudo conduce a un aumento en el porcentaje de viviendas, reduciendo sus precios. Por otro lado, cuando las tasas hipotecarias caen, normalmente vemos un aumento en la demanda, que a menudo se estabiliza o incluso aumenta. precios de la viviendacomo hemos experimentado recientemente con la caída de las tasas.
Mi pronóstico original para el crecimiento de los precios de la vivienda en 2024 era del 2,33%, pero datos recientes sugieren que podría ser demasiado bajo. Inicialmente, anticipé la habitual caída estacional de los precios durante la segunda mitad del año, pero las tendencias emergentes muestran que los precios de las viviendas se mantuvieron mejor de lo que pensaba.
Aquí están los porcentajes de reducción de precios de la semana pasada en comparación con años anteriores. Veamos cómo esto se alinea con los sentimientos actuales del mercado:
- 2024: 36,4%
- 2023: 35%
- 2022: 38%
Ventas pendientes semanales
Los últimos datos semanales de contratos pendientes de Investigación Altos ofrece información valiosa sobre las tendencias en tiempo real en la demanda de vivienda. Durante las últimas 10 semanas del año, ha habido un aumento en los contratos pendientes año tras año en comparación con 2022 y 2023 a pesar del aumento de las tasas hipotecarias.
Si bien no hace falta mucho para ver cambios respecto de los niveles de ventas más bajos registrados, esto sugiere que se ha establecido un fondo más firme. Sin embargo, noté que los datos de ventas se desaceleraron la semana pasada en comparación con las tendencias recientes. Esto es algo que debemos monitorear, especialmente si las tasas hipotecarias continúan aumentando hasta 2025. Además, si las tasas hipotecarias vuelven a caer, tendremos más inventario de viviendas que en cualquier otro momento de los últimos años.
Contratos pendientes semanales la semana pasada durante los últimos años:
- 2024: 269.337
- 2023: 258.368
- 2022: 251.722
Solicitudes de compra
Los datos de la solicitud de compra no se publicaron durante la semana festiva, pero se reanudarán la próxima semana. En las últimas diez semanas del año, hubo seis semanas positivas frente a cuatro semanas negativas a pesar del aumento de los tipos hipotecarios. Esta tendencia refleja la demanda estacional que normalmente vemos durante este período en los últimos años. Este año parecía extraño porque las tasas estaban subiendo, mientras que en los dos años anteriores estaban bajando.
Rendimiento a 10 años y tasas hipotecarias
Mi previsión 2024 incluido:
- Un rango de tasas hipotecarias entre 7,25% y 5,75%
- Un rango para el rendimiento a 10 años entre 4,25% y 3,21%
El rendimiento a 10 años se mantuvo relativamente estable la semana pasada, lo que resultó en poco movimiento en las tasas hipotecarias. Los diferenciales hipotecarios favorables contribuyeron positivamente a las tasas, especialmente considerando que el rendimiento a 10 años está cerca de máximos anuales. A principios de este año, cuando el rendimiento a 10 años era igualmente alto, las tasas hipotecarias eran entre 40 y 50 puntos básicos más altas.
Diferenciales hipotecarios
Otro caso de éxito para el mercado inmobiliario en 2024 ha sido la mejora significativa de los diferenciales hipotecarios. Lo que el año pasado supuso un desafío, este año se ha convertido en una variable positiva. Sin este cambio positivo en los diferenciales hipotecarios, nuestras discusiones sobre el mercado inmobiliario serían muy diferentes hoy, especialmente teniendo en cuenta los recientes acontecimientos que hemos presenciado con el bono a 10 años.
Las tasas hipotecarias estarían cerca del 8% si estuviéramos experimentando los diferenciales negativos máximos de 2023. Si aplicamos los peores niveles de los diferenciales en 2023 a la actualidad, veríamos un 0,84% adicional en la tasa hipotecaria. Por otro lado, si los diferenciales hipotecarios estuvieran en niveles normales, podríamos esperar que las tasas hipotecarias fueran aproximadamente entre un 0,69% y un 0,79% más bajas en la actualidad.
La próxima semana: ventas de viviendas pendientes y precios de las viviendas
estaré en Yahoo Finanzas el lunes por la mañana para discutir los resultados de las ventas de viviendas pendientes. También tenemos previstos datos sobre los precios de las viviendas para esta semana, junto con algunos informes manufactureros del ISM y subastas de bonos.
Seguiremos de cerca los datos de solicitudes de desempleo cada semana, ya que el trabajo es más importante que la inflación. Las solicitudes de desempleo de la semana pasada cayeron en 1.000 a 219.000, el nivel más bajo en un mes. El promedio móvil de cuatro semanas aumentó en 1.000 a 226.500. El nivel clave para mí desde 2022 ha sido 323.000 en el promedio de cuatro semanas: si realmente vamos a entrar en una recesión, ese es el nivel objetivo que alcanzarían los datos.
Será una semana comercial ligera debido a las vacaciones, pero esté atento al podcast del 31 de diciembre, donde resumo HousingWire. Previsión del mercado inmobiliario para 2025 y hablar más sobre el inventario.
