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Si necesita obtener un hipoteca comprar un casaasegúrese de que sus finanzas estén en orden, especialmente su relación deuda-ingresos.
Su relación deuda-ingresos es todos los pagos de su deuda de dinero divididos por su ingreso mensual bruto. Es la “forma número uno” en la que los prestamistas miden su capacidad para gestionar los pagos mensuales del préstamo. por la Oficina de Protección Financiera del Consumidor.
La relación deuda-ingresos fue la razón más común por la que se denegó una solicitud de hipoteca, con un 40%, de acuerdo a al informe Perfil de compradores y vendedores de viviendas de 2024 de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
Otros factores que afectaron a los compradores de viviendas en el proceso de aprobación fueron una puntuación crediticia baja (23%), ingresos no verificables (23%) y reservas insuficientes de dinero (12%), según el informe.
La NAR encuestó a 5,390 compradores que compraron una residencia principal entre julio de 2023 y junio de 2024 y encontró que el 26% de los compradores de vivienda pagaron todo en efectivo, un nuevo máximo.
Los prestamistas buscan una relación deuda-ingresos “saludable”
Los compradores recurrentes que obtuvieron un valor récord de la vivienda en los últimos años impulsaron esa tendencia, según la NAR.
Pero para aquellos que necesitan pedir prestado para comprar, los prestamistas y las instituciones analizan su relación deuda-ingresos para ver si pueden tener dificultades para agregar un pago hipotecario además de otras obligaciones de deuda.
“Cuanto mayor sea su relación deuda-ingresos, menos posibilidades habrá de que se sientan cómodos prestándole”, dijo Clifford Cornell, planificador financiero certificado y asesor financiero asociado de Bone Fide Wealth en la ciudad de Nueva York.
Es un factor que afecta a los solicitantes de viviendas de todos los niveles de ingresos, dijo Shweta Lawande, planificadora financiera certificada y asesora principal de Francis Financial en la ciudad de Nueva York.
“Si usted tiene altos ingresos, es posible que no tenga problemas para ahorrar para el pago inicial, pero eso no significa que tenga una relación deuda-ingresos saludable”, dijo.
Esto es lo que necesita saber sobre su relación deuda-ingresos.
Cómo calcular su relación deuda-ingresos
Si está buscando solicitar una hipoteca, el primer paso es saber cuál es su índice DTI actual, dijo Lawande.
Tome el total de los pagos mensuales requeridos de su deuda, como el pago mensual de su préstamo estudiantil o del préstamo de automóvil. Divide esa suma por tu ingreso mensual bruto, dijo. Multiplica el resultado por 100 y tendrás tu DTI expresado como porcentaje.
Una proporción de DTI del 35% o menos generalmente se considera “buena”. de acuerdo a a LendingTree.
Pero a veces los prestamistas pueden ser flexibles y aprobar a los solicitantes que tienen una relación deuda-ingresos del 45% o más, Brian Nevins, gerente de ventas de Bay Equity, un prestamista hipotecario propiedad de Redfin, recientemente dijo a CNBC.
Una forma de calcular su presupuesto de vivienda es la llamada regla 28/36. Esa pauta sostiene que no debes gastar más del 28% de tu ingreso bruto mensual en gastos de vivienda y no más del 36% de ese total en todas las deudas.
Por ejemplo: si alguien gana un ingreso bruto mensual de $6,000 y tiene $500 en pagos mensuales de deuda, podría permitirse un pago hipotecario de $1,660 al mes si sigue la regla del 36%. Si el prestamista acepta hasta un 50% de DTI, el prestatario podrá realizar un pago hipotecario mensual de $2,500.
“Ese es realmente el máximo para la mayoría de los programas de préstamos para los que alguien puede obtener aprobación”, Nevins dijo CNBC.
La ‘mejor’ estrategia de pago de la deuda
Puede mejorar su relación deuda-ingresos reduciendo su deuda existente o aumentando sus ingresos.
Si tiene deuda existente, hay dos maneras se puede trabajar para amortizarlo, dicen los expertos: el llamado “método de bola de nieve” y el “método de avalancha“.
El método de la bola de nieve consiste en liquidar primero los saldos de deuda más pequeños, sin importar cuál sea el costo de los intereses, lo que puede resultar menos abrumador, dijo Shaun Williams, asesor de patrimonio privado y socio de Paragon Capital Management en Denver, la N° 38 firme en CNBC 2024 Lista de 100 asesores financieros.
“Uno es lo que es mejor en una hoja de cálculo y el otro es lo que hace que alguien se sienta mejor desde el punto de vista de las finanzas conductuales”, dijo Williams.
Sin embargo, “la avalancha es mejor porque el verdadero costo de la deuda es la tasa de interés”, dijo, ya que es más probable que pagues la deuda más rápido.
Digamos que tienes préstamos estudiantiles con un tasa de interés del 6% versus un saldo de tarjeta de crédito existente que acumula un tasa de interés del 20%. Si tiene deudas de tarjetas de crédito, considere abordar ese saldo primero, dijo Cornell.
“Cualquiera que le cueste más pedir prestado es el que desea pagar lo más rápido posible”, dijo.
Si ya ha hecho todo lo posible para consolidar o eliminar la deuda existente, concéntrese en aumentar sus ingresos y evite otras compras importantes que requerirían financiamiento, dijo Lawande.
“El objetivo es preservar el flujo de caja tanto como sea posible”, afirmó.
