Harsh Hemnani, analista senior de investigación de deuda de Green Street, se unió al podcast REIT Report para revisar las tendencias actuales en el sector REIT de hipotecas comerciales y residenciales (mREIT).
Hemnani analizó el tamaño y el desglose del mercado de mREIT, el entorno operativo actual, las fuerzas macroeconómicas que afectan el rendimiento, la valoración y la rentabilidad total de los MREIT, los perfiles de riesgo y las perspectivas del sector durante los próximos 12 a 24 meses.
Los mREIT comerciales pueden suscribir riesgos idiosincrásicos a nivel de propiedad, dijo Hemnani. No sólo pueden ejecutar el préstamo más rápido que otros prestamistas, sino que también brindan certeza sobre quién será la contraparte del préstamo durante toda la vigencia del préstamo. “Los mREIT eliminan esa incertidumbre y esa es la propuesta de valor que brindan al mercado inmobiliario comercial”, señaló.
Hemnani describió el contexto actual de los mREIT comerciales como alentador. “Si se piensa en el crédito inmobiliario comercial, es bastante atractivo desde una perspectiva ajustada al riesgo. Los valores de las propiedades han disminuido aproximadamente un 20% desde su punto máximo y parecen haberse estabilizado. Por lo tanto, el riesgo de una caída generalizada del valor de las propiedades a partir de ahí es bastante bajo”.
Añadió que los rendimientos o diferenciales esperados de los nuevos préstamos están más o menos en línea con su promedio a largo plazo, “lo que establece un contexto de rendimiento ajustado al riesgo muy atractivo”. Desde una perspectiva de liquidez, los mREIT comerciales se encuentran “en una situación mucho mejor hoy que hace un año… nos estamos moviendo en la dirección correcta”.
En el lado residencial de mREIT, “casi estamos funcionando a toda máquina”, dijo Hemnani. Los mREIT residenciales tienen un buen costo de capital en el lado de las acciones, dijo, “por lo que obtener liquidez del mercado de valores mediante la captación de más acciones es una buena opción para ellos y aumenta sus necesidades”.
De cara al futuro, “para los mREIT comerciales, la mayor oportunidad es capitalizar los atractivos rendimientos ajustados al riesgo disponibles en los préstamos inmobiliarios comerciales en la actualidad. Por lo tanto, resolver sus activos que no están funcionando plenamente y reinvertir esos ingresos en nuevos préstamos que sean mucho más saludables desde una perspectiva crediticia”, dijo Hemnani. Para mREIT residenciales, “La convexidad todavía ofrece un rendimiento más saludable en comparación con el crédito y la duración, por lo que las hipotecas en ese entorno siguen siendo un activo atractivo para un inversor de renta fija”, añadió.
