Los REIT hipotecarios (mREIT) financian bienes inmuebles que generan ingresos mediante la originación o la compra de hipotecas y valores respaldados por hipotecas (MBS), generando ingresos a partir de los intereses de estos activos. Al hacerlo, proporcionan liquidez esencial al mercado inmobiliario. Los mREIT invierten en hipotecas residenciales y comerciales, incluidos valores respaldados por hipotecas residenciales (RMBS) y valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS). La mayoría de los mREIT se especializan en mercados residenciales o comerciales, aunque algunos invierten en ambos.
Aunque los rendimientos de los mREIT han sido volátiles durante los últimos cinco años, sus altos rendimientos de dividendos se han mantenido relativamente consistentes. Esta estabilidad ayuda a explicar por qué el 50% de los asesores financieros que recomiendan REIT también recomiendan mREIT, considerándolos una forma simple, transparente y líquida de ganar exposición al mercado hipotecario y a la deuda de bienes raíces comerciales.
El mercado de RMBS está muy vinculado al mercado inmobiliario, y las ventas siguen deprimidas desde que las tasas comenzaron a subir después de la pandemia. Con el mercado inmobiliario todavía estancado debido a las tasas de interés más altas, las nuevas hipotecas se mantienen en mínimos históricos.
El mercado CMBS está vinculado al sector inmobiliario comercial, que ha experimentado un mayor repunte que el mercado residencial. Las emisiones de CMBS aumentaron desde 2025 hasta el tercer trimestre, con un aumento del 17 % en el año y un aumento del 30 % en los volúmenes de operaciones. Sin embargo, la morosidad de CMBS aumentó a finales de 2025 debido principalmente a los mercados de oficinas y minoristas.
Los mREIT tuvieron un sólido 2025, terminando el año con una rentabilidad total del 16,02%, superando con creces a los REIT de renta variable. La rentabilidad por dividendo fue igualmente sólida: los mREIT tuvieron una rentabilidad por dividendo del 12,24 % a finales de 2025, frente al 4,07 % de los REIT de renta variable. Los mREIT pagaron un total acumulado de 6.300 millones de dólares en dividendos hasta el tercer trimestre de 2025, un aumento del 6% con respecto a 2024.
Harsh Hemnani, analista senior de investigación de deuda de Green Street, describe el contexto actual de los mREIT comerciales como alentador. “Si se piensa en el crédito inmobiliario comercial, es bastante atractivo desde una perspectiva ajustada al riesgo. Los valores de las propiedades han disminuido aproximadamente un 20% desde su punto máximo y parecen haberse estabilizado. Por lo tanto, el riesgo de una caída generalizada del valor de las propiedades a partir de ahí es bastante bajo”.
En el ámbito residencial de mREIT, “casi estamos funcionando a toda máquina”, añade Hemnani. Los mREIT residenciales tienen un buen costo de capital en lo que respecta al capital, afirma, “por lo que obtener liquidez del mercado de valores mediante la captación de más acciones es una buena opción para ellos y aumenta sus necesidades”.
- 1 millón: Los mREIT desempeñan un papel importante en la financiación de viviendas unifamiliares. Nareit estima que los mREIT ayudaron a financiar 1 millón de viviendas en EE. UU. en 2025.
- 4%: Según Realtor.com, más de la mitad de las viviendas estadounidenses con hipotecas pendientes tienen una tasa fija del 4% o menos.
- 21%: Las emisiones de CMBS de marca privada, préstamos no respaldados por agencias gubernamentales, aumentaron casi un 21% en 2025 a 125.600 millones de dólares, el año más activo del sector desde la crisis financiera mundial, según Trepp.
