Cuando decides comprar una casano sólo se compromete a pagar el precio de compra de la vivienda, sino también la tasa de interés de su préstamo hipotecario: el costo de pedir dinero prestado a su prestamista hipotecario.
Mientras Los tipos de interés han caído en los últimos meses.muchos compradores de vivienda todavía están buscando formas de hacer que la compra de vivienda sea más asequible. Y si bien puede ser tentador quedarse quieto y esperar que las tasas hipotecarias sigan bajando, no está garantizado que eso suceda. Ahí es donde entran en juego las reducciones de las tasas hipotecarias.
Al pagar un poco más por adelantado, puede asegurarse un precio más bajo. tasa hipotecaria y mantén más dinero en tu bolsillo cada mes.
¿Qué es una recompra de hipoteca?
Una “recompra de hipoteca” es un acuerdo de financiación en el que el comprador, vendedor o constructor paga puntos hipotecariostambién conocidos como puntos de descuento, al cierre para obtener una tasa de interés más baja. Esta tarifa única se paga al cierre a cambio de una tasa de interés más baja.
Hay muchas formas de reducir una hipoteca, dependiendo de su prestamista y de si desea una tasa de reducción de hipoteca permanente o temporal.
Compras permanentes versus temporales
La recompra de una hipoteca puede realizarse durante un período de tiempo determinado o durante la duración del préstamo.
Recompra permanente de hipotecas
Con esta opción, comprará una tasa más baja durante la totalidad del plazo del préstamo al momento del cierre de su prestamista a través de puntos de descuento. A diferencia de una recompra hipotecaria temporal, la tasa nunca aumentará.
Recompra temporal de hipotecas
Con este acuerdo, las tasas de interés de su hipoteca se reducirán durante un período de tiempo antes de volver al monto estándar. Verá estructuras de recompras hipotecarias temporales denominadas “compra 3-2-1” o “compra 2-1”, por ejemplo. Cubriremos cómo se ve cada arreglo más adelante.
¿Cuánto cuesta la recompra de una hipoteca?
Cada punto de la hipoteca que paga un prestatario suele equivaler al 1% del monto del préstamo y normalmente reduce la tasa de interés en un 0,25%. Por ejemplo, un punto bajaría el tipo hipotecario del 6% al 5,75%. Sin embargo, la cantidad que cada punto de descuento reduce la tasa puede variar entre prestamistas.
Ejemplo de recompra de hipoteca
Digamos que un prestamista hipotecario le ofrece a usted, el prestatario, la posibilidad de reducir la tasa de interés en un 0,25% a cambio de comprar un punto. Entonces, si el monto de su préstamo es de $500 000 y la tasa de interés es del 6 %, el prestatario puede reducir su tasa de interés al 5,75 % con un punto de descuento pagando $5 000 (1 % de $500 000) por adelantado.
¿Cuándo debería considerar reducir su hipoteca?
La compra de una hipoteca puede ser una estrategia inteligente si su objetivo es reducir su pago mensual, especialmente en un entorno de tasas altas. Pero no es adecuado para todos los compradores. Si una compra tiene sentido depende de quién la paga, cuánto tiempo planea permanecer en la casa y si desea un alivio de pago a corto o largo plazo.
Una recompra de hipoteca tiene más sentido si:
Un vendedor o un constructor lo paga.
Este es el escenario más atractivo para los compradores. En un mercado de compradores, los vendedores y constructores de viviendas a menudo ofrecen reducciones de tasas como concesión para ayudar a mover el inventario. Dado que usted obtiene el beneficio de una tasa de interés más baja sin tener que pagar el costo usted mismo, esto suele ser una ganancia.
Quiere un pago más bajo en los primeros años.
Muchos compradores utilizan compras temporales, como una compra 2-1 o 3-2-1, para facilitar la adquisición de vivienda. Esto puede ser útil si se espera que sus ingresos aumenten, se está adaptando a los gastos de una nueva vivienda o si desea un flujo de efectivo adicional para mudarse y realizar mejoras en el hogar.
Planea permanecer en la casa el tiempo suficiente para justificar el costo inicial.
Si usted mismo paga la reducción, generalmente solo tiene sentido si planea permanecer en la casa el tiempo suficiente para que sus ahorros mensuales compensen el costo de los puntos de descuento.
Estás comprando cuando las tasas de interés son relativamente altas.
Las compras reducciones son más populares cuando las tasas hipotecarias son elevadas y los compradores buscan formas de mejorar la asequibilidad sin esperar a que bajen las tasas.
Cuando la compra de una hipoteca puede no ser una buena opción
Es posible que una recompra no tenga sentido si:
- Le falta efectivo después de cubrir el pago inicial y los costos de cierre.
- Planea vender o refinanciar en un futuro próximo
- Preferirías usar ese dinero para aumentar tu pago inicial.
En algunos casos, destinar dinero extra al pago inicial o mantenerlo en ahorros puede brindarle más flexibilidad que bloquearlo en puntos de descuento.
Tipos de recompra de hipotecas
Hay tres acuerdos comunes para las recompras hipotecarias temporales: la “compra 3-2-1”, la “compra 2-1” y la “compra 1-0”. Descubra cómo funciona cada una de estas opciones a continuación:
¿Qué es una recompra 3-2-1?
Una compra 3-2-1 permite al prestatario pagar tasas de interés más bajas durante los primeros tres años del préstamo. En el primer año, la tasa de interés es tres puntos porcentuales menos que la tasa actual y aumenta un punto porcentual cada año durante los dos años siguientes. Por cuarto año, la tasa coincidirá con la tasa que fijó al comienzo de su hipoteca.
Revise el cuadro a continuación para ver cómo una compra de hipoteca 3-2-1 afectaría el pago mensual de la hipoteca del comprador en un préstamo de $400,000 a 30 años con una tasa de interés del 6%.
| Año | Tasa de interés | Pago Mensual | Ahorros Mensuales | Ahorros anuales |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 3% | $1,686 | $712 | $8,544 |
| 2 | 4% | $1,910 | $488 | $5,856 |
| 3 | 5% | $2,147 | $251 | $3,012 |
| 4-30 | 6% | $2,398 | $0 | $0 |
La cantidad de puntos hipotecarios cobrados por la compra variará de un prestamista a otro. Sin embargo, encontrará que el costo de compra suele ser aproximadamente la misma cantidad que el comprador se ahorrará en intereses. Usando el ejemplo anterior, la compra de la hipoteca costó alrededor de $17,412.
¿Qué es una recompra 2-1?
Una compra de hipoteca 2-1 es similar a la estructura 3-2-1, excepto que la tasa de descuento es solo durante los primeros dos años del plazo del préstamo. Esto le daría al comprador una tasa de interés un 2% menor que la tasa estándar en el primer año y un 1% menos en el segundo año.
Usando el mismo ejemplo anterior, tomando un préstamo de $400,000 a 30 años con una tasa de interés estándar del 6%, veamos cómo se desarrollaría una compra 2-1.
| Año | Tasa de interés | Pago Mensual | Ahorros Mensuales | Ahorros anuales |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 4% | $1,910 | $488 | $5,856 |
| 2 | 5% | $2,147 | $251 | $3,012 |
| 3-30 | 6% | $2,398 | $0 | $0 |
En los primeros dos años del plazo del préstamo, el comprador ahorrará aproximadamente $8,868 en intereses. Sabiendo esto, podemos esperar que el costo de la reducción 2-1 sea más o menos el mismo.
¿Qué es una rebaja de 1-0?
Una recompra 1-0 es una reducción del 1% en las tasas de interés sólo en el primer año. Consulte el cuadro a continuación para ver cómo se desarrolla esta estructura en un préstamo de $400,000 a 30 años.
| Año | Tasa de interés | Pago Mensual | Ahorros Mensuales | Ahorros anuales |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 5% | $2,147 | $251 | $3,012 |
| 2-30 | 6% | $2,398 | $0 | $0 |
Utilice un calculadora de hipoteca mensual para un pago mensual estimado para diferentes tasas de interés.
Pros y contras de las recompras de hipotecas
En las circunstancias adecuadas, la compra de una hipoteca puede ser una excelente opción tanto para los compradores como para los vendedores. Comprender su situación y ser consciente de los costos involucrados puede ayudarlo a evitar algunos de los posibles obstáculos.
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Ventajas |
Contras |
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¿Quién paga la recompra de una hipoteca?
Si bien el comprador se beneficiará en última instancia de la recompra de una hipoteca, los vendedores y constructores también pueden optar por comprar puntos de descuento para reducir la tasa de interés del comprador.
Cubre el costo tú mismo
La recompra de una hipoteca generalmente se negocia entre un comprador y su prestamista. Si tiene efectivo adicional después de presupuestar su pago inicial, puede usar este dinero para comprar puntos hipotecarios por adelantado a cambio de una tasa de interés más baja.
Pídele al vendedor que pague por ello.
Si un vendedor necesita vender su casa rápidamente o la está vendiendo en un mercado de compradorespueden ofrecer pagar una reducción de la tasa hipotecaria como incentivo para comprar su casa. Si este es el caso, el vendedor realizará un depósito único en depósito o pagar puntos sobre la totalidad del préstamo como parte del vendedor concesioneso los costos de cierre que el vendedor haya aceptado pagar. Este dinero proporciona al prestamista hipotecario los fondos para reducir la tasa de interés del comprador para que pueda pagar la vivienda más fácilmente. Sin embargo, el vendedor puede intentar sumar el costo de reducir la hipoteca al precio de compra de la casa para compensar el gasto.
Utilice un incentivo de costo de cierre del constructor
Los constructores de viviendas pueden ofrecer incentivos financieros para comprar sus propiedades de nueva construcción. Puede utilizar los fondos para cubrir los costos de cierre, incluida la reducción de su tasa.
Utilice fondos de regalo
Si un familiar o un amigo cercano le ha regalado fondos, puede aplicar este dinero a una reducción de la tasa hipotecaria. Sin embargo, existen restricciones sobre la cantidad que puede recibir como regalo sin incurrir en un impuesto sobre donaciones.
Preguntas frecuentes sobre recompras de hipotecas
¿Cuáles son algunas alternativas a las recompras de hipotecas?
Hipotecas de tasa ajustable (ARM) y refinanciación son opciones potenciales para quienes buscan ahorrar en el pago de su hipoteca.
Tenga en cuenta que ambos dependen de las fluctuaciones del tipo de mercado. La refinanciación solo vale la pena si las tasas de interés caen, mientras que una ARM puede dejarlo en apuros con un pago más alto si las tasas aumentan.
¿Cuáles son otras formas de reducir mi tasa de interés?
Si desea reducir sus gastos por intereses sin pagar dinero adicional por adelantado, puede comenzar tomando medidas para aumentar su puntaje de crédito. Una puntuación más alta puede generarle una tasa de interés más baja en su hipoteca, lo que reducirá su pago mensual.
Consulte a su prestamista hipotecario
Asegúrese de trabajar con su prestamista hipotecario para encontrar el mejor acuerdo de recompra de hipoteca para usted, o si una recompra de hipoteca tiene sentido para su situación.
Redfin no brinda asesoramiento legal, fiscal o financiero. Este artículo tiene fines informativos únicamente y no sustituye el asesoramiento profesional de un abogado autorizado, un profesional de impuestos o un asesor financiero.
