Los compradores extranjeros disfrutarán de ahorros debido a la debilidad del dólar estadounidense
Según la consultora inmobiliaria internacional Knight Frank, se espera que el cambio hacia tasas de interés más bajas impulse la actividad, y que los mercados inmobiliarios de primera en todo Estados Unidos estén preparados para beneficiarse antes de una recuperación más amplia del mercado inmobiliario.
Aunque los compradores en efectivo son más frecuentes, los altos costos de endeudamiento también han frenado la actividad en los mercados de lujo. Muchos compradores principales tienen riqueza inmovilizada en otras clases de activos que se han visto afectados por el aumento de las tasas, lo que aumenta la incertidumbre, que se agrava aún más con las próximas elecciones de noviembre. A nivel nacional, solo 29 propiedades se vendieron por $50 millones o más en 2023, una caída del 41% respecto a hace dos años, según datos de Miller Samuel.
“Si miras eso (la revisión de precios de la Fed) y piensas: ‘Vaya, la vivienda debería dispararse’, pero hay que recordar que las tasas hipotecarias todavía son el doble de lo que eran antes de la pandemia”, dice Jonathan Miller, presidente y director ejecutivo de Miller Samuel. “El primer impacto será un aumento en la actividad de ventas, que será notable, pero no vamos a ver un auge frenético”.
FLORIDA
Los neoyorquinos han impulsado una importante actividad en el mercado inmobiliario, pero gran parte de ella ha fluido hacia mercados fuera de Nueva York. Por ejemplo, la afluencia de neoyorquinos ayudó a que Florida se convirtiera en el estado de más rápido crecimiento en 2022, la primera vez que lo lograba desde 1957. El crecimiento neto de la población de casi 250.000 personas ha impulsado aumentos sin precedentes en el valor de las propiedades en muchos de los lugares de lujo del estado. En Palm Beach, los precios promedio han aumentado un 214% en cinco años, según Miller Samuel/Douglas Elliman.
Si bien el crecimiento se ha desacelerado a medida que aumentan los inventarios y los compradores se resisten a los precios récord, los volúmenes de ventas cayeron un 4,5% en los seis meses hasta el segundo trimestre en comparación con el mismo período del año anterior, y los precios promedio cayeron ligeramente un 0,1%. Esta tendencia refleja menos una reversión del auge pandémico y más una estabilización en el mercado de lujo ampliado. Aunque el inventario está aumentando, puede llevar años satisfacer la demanda. Miami, que alguna vez fue principalmente un centro de negocios latinoamericano, ahora rivaliza con centros financieros establecidos como Chicago. Un buen ejemplo es Citadel, un fondo de cobertura de 38.000 millones de dólares que se trasladó de Chicago a Miami en 2022, lo que provocó lo que se ha llamado el “efecto Ciudadela”.
CIUDAD DE NUEVA YORK
Manhattan es uno de los pocos mercados donde el inventario está aumentando, con más de 8.000 apartamentos actualmente a la venta, en comparación con el promedio de 10 años de alrededor de 7.000. Este aumento en el inventario ha estabilizado los volúmenes de ventas, que cayeron solo un 0,7% en los primeros tres trimestres de 2024 en comparación con el mismo período del año anterior. Mientras tanto, los precios se han mantenido estables, con valores promedio disminuyendo sólo un 1,1% durante el mismo período, según Miller Samuel/Douglas Elliman.
A pesar de un mercado deprimido, las propiedades de mayor valor han obtenido mejores resultados ya que los compradores utilizaron efectivo para evitar tasas hipotecarias superiores al 6%. En el primer trimestre, el 68% de las transacciones de Manhattan se financiaron en efectivo, una cifra récord, frente al promedio a largo plazo del 50%. Se espera que los volúmenes de ventas aumenten después de las elecciones, dice Miller, quien ha analizado datos de las últimas tres décadas en busca de tendencias postelectorales. “Desde julio hasta el día de las elecciones hay una desaceleración, pero inmediatamente después hay una liberación”, afirma. “No parece afectar los precios, sólo añade otro factor a considerar por los compradores, y luego el mercado se recupera en los próximos tres o cuatro meses”.
ÁLAMO TEMBLÓN
Es probable que los desequilibrios entre la oferta y la demanda persistan en la mayoría de los mercados que experimentaron aumentos de precios significativos durante la pandemia. Entre el primer trimestre de 2020 y el tercer trimestre de 2023, Aspen experimentó un aumento de precios del 67,3%, convirtiéndose en uno de los principales mercados con un notable crecimiento de precios reciente.
El mercado de Aspen se puede dividir en tres niveles, cada uno impulsado por diferentes factores, dice Riley Warwick, cofundador del equipo Saslove & Warwick de Douglas Elliman, con sede en Aspen. Al igual que Miami, la creciente población de Aspen sugiere que el mercado de propiedades de menos de $10 millones puede enfrentar una escasez de oferta durante años. Para las viviendas con un precio de entre $10 millones y $25 millones, las ventas se han desacelerado a medida que los compradores buscan valor después de los recientes aumentos de precios. Mientras tanto, a partir de 25 millones de dólares, el inventario sigue siendo escaso para viviendas casi irremplazables. Los terrenos limitados y los largos procesos de construcción hacen que los compradores estén dispuestos a pagar precios récord. “Puede llevar un año diseñar una casa, otro año obtener los permisos y luego tres o cuatro años construirla”, dice Warwick. “La gente está dispuesta a pagar por una gratificación instantánea”.
OTROS MERCADOS DE EE. UU.
Otros mercados emergentes no enfrentan las mismas limitaciones de tierra. Los desarrolladores en Dallas y Austin están aumentando la oferta para dar cabida a la afluencia de nuevos residentes atraídos por incentivos fiscales favorables. En Dallas se emiten 40.000 permisos de vivienda al año, pero esta cifra aún no alcanza para satisfacer la demanda de 150.000 a 160.000 nuevos residentes cada año, según Concho Minck, gerente ejecutivo de ventas de Douglas Elliman en Dallas Fort Worth.
Los desarrolladores de lujo en Dallas ahora están construyendo casas que normalmente se encuentran en Nueva York o Los Ángeles para atraer a la creciente población rica de la ciudad. Tanto Four Seasons como Rosewood tienen desarrollos residenciales de marca en progreso. “Este será un cambio significativo ya que el mercado nunca antes había visto este nivel de productos de lujo”, dice Lynda Villarreal, corredora de Douglas Elliman en Dallas Fort Worth. Los desarrolladores esperan replicar su éxito en Los Ángeles, donde las residencias de marca y de servicio completo han prosperado en un mercado que de otro modo sería lento, según Cory Weiss de Douglas Elliman en Los Ángeles.
