Líneas de datos clave para rastrear
A pesar de ser un mes lento para el mercado inmobiliario, diciembre puede darnos una buena idea de qué esperar en 2026. Permítanme explicarlo con un ejemplo. En noviembre de 2022, estábamos experimentando la crisis más importante y rápida. caída de las ventas de viviendas alguna vez – tanto es así que incluso dije que parecía que las ventas de viviendas usadas se dirigían hacia los 4 millones, cuando recientemente habían caído un poco por debajo de los 5 millones. Como puede ver en el cuadro a continuación, la caída fue épica y ocurrió en solo un año.
Luego, a partir de 9 de noviembre de 2022las tasas hipotecarias comenzaron a caer hacia el 6%, alimentando 12 semanas de datos positivos prospectivos. Esas 12 semanas nos brindaron una de las mayores ventas mensuales en la historia de Estados Unidos; En febrero de 2023 se compraron casi 500.000 viviendas más. Así que durante las próximas cuatro semanas, independientemente de lo que las vacaciones afecten a los datos, tenemos métricas que podemos rastrear para darnos una idea de cómo será el comienzo de 2026, ya que las tasas hipotecarias están cerca del 6% en la actualidad. A continuación se muestran las líneas de datos en las que debería centrarse en el mes de diciembre.
Tasas hipotecarias y rendimiento a 10 años
en mi previsión 2025, Anticipé los siguientes rangos:
- Tasas hipotecarias entre 5,75% y 7,25%
- El rendimiento a 10 años fluctúa entre el 3,80% y el 4,70%
Tasas hipotecarias están cerca de los niveles más bajos del año porque los datos laborales se han debilitado y la Reserva Federal se vio obligada a reducir las tasas. Como puede ver en el gráfico siguiente, el rendimiento a 10 años está cerca de los mínimos del año hasta la fecha; Este no fue el caso el año pasado en este momento. Entonces, mientras el rendimiento a 10 años se mantenga cerca del 4% en diciembre, tendremos tasas más bajas en 2026 que en 2024 y 2025.
Una cosa que puede cambiar las tasas hipotecarias es la próxima reunión de la Reserva Federal en diciembre. El presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, y los otros halcones de la Reserva Federal tienden a ser muy duros cuando las tasas hipotecarias están cerca del 6%, temiendo que más estadounidenses compren casas. En la última reunión, cuando la Reserva Federal recortó las tasas, Powell se mostró muy agresivo, esperando que los operadores de bonos hicieran subir los rendimientos, y lo hicieron un poco.
El mercado está descontando otro recorte de tipos en la reunión de diciembre, por lo que lo importante es escuchar lo que dice Powell, porque los tipos hipotecarios podrían subir en diciembre si es muy agresivo. Esta será su última reunión antes de que Trump anuncie al próximo presidente de la Reserva Federal cerca de Navidad. Sin embargo, mientras el rendimiento a 10 años se acerque al 4%, las tasas hipotecarias se mantendrán cerca del 6%. Además, en 2026, algunos préstamos ARM caerán por debajo del 6%, algo que no estuvo disponible para los estadounidenses en los últimos años.
Diferenciales hipotecarios
Los diferenciales hipotecarios fueron los superhéroes anónimos del sector inmobiliario este año, porque no habríamos tenido tasas hipotecarias cercanas al 6% sin que mejoraran. Ahora bien, la gran diferencia con respecto a los últimos años es que los diferenciales son notablemente mejores y casi han vuelto a la normalidad. Mientras esto siga siendo así, será una ventaja para 2026, razón por la cual rastreamos esta línea de datos cada fin de semana.
Históricamente, los diferenciales hipotecarios han oscilado entre el 1,60% y el 1,80%. Si los diferenciales actuales fueran tan malos como en el pico de 2023, las tasas hipotecarias serían actualmente un 0,91% más altas. Por el contrario, si los diferenciales volvieran a su rango normal, las tasas hipotecarias serían entre un 0,59% y un 0,39% más bajas que el nivel actual, lo que significa que las tasas hipotecarias estarían entre un 5,63% y un 5,83%.
Datos de la solicitud de compra de hipoteca
Desde finales de 2022, cada vez que los tipos hipotecarios caen por debajo del 6,64% y se acercan al 6%, los datos sobre vivienda tienden a mejorar, especialmente en los datos positivos semanales de solicitudes de compra.
Si podemos lograr de 12 a 14 semanas de datos semanales positivos, estableceremos una tendencia sólida. En lo que va de 2025, hemos registrado 10 datos semanales positivos sobre solicitudes de compra desde que las tasas hipotecarias cayeron por debajo del 6,64%. a finales de julio. Así es como se ven los datos desde que las tasas cayeron por debajo de ese umbral clave:
- 10 impresiones positivas semana a semana
- 7 impresiones negativas de una semana a otra
- 17 semanas de crecimiento interanual de dos dígitos
Aquí tenéis los datos de todo el año. Si bien hemos tenido un sólido crecimiento año tras año en aplicaciones de compra, los datos semanales mejoraron en términos de consistencia cuando las tasas hipotecarias cayó por debajo del 6,64%. Para el mes de diciembre, queremos continuar la tendencia positiva de compra de aplicaciones desde que la semana pasada alcanzamos un máximo en lo que va del año en aplicaciones de compra.
- 22 lecturas positivas
- 18 lecturas negativas
- 6 impresiones planas
- 43 semanas consecutivas de datos positivos año tras año
- 30 semanas consecutivas de crecimiento de dos dígitos año tras año
Nuestros datos totales de ventas pendientes a continuación son más positivos ahora que en años anteriores. Mientras las tasas hipotecarias se mantengan cerca del 6% y los datos de solicitudes de compra crezcan semana tras semana y año tras año, deberíamos ver un crecimiento en 2026.
Inventario de viviendas
Ya no experimentamos escasez de inventario como la que sufrimos entre 2020 y 2024 y estamos cerca de los niveles normales de inventario. El crecimiento de los precios de las viviendas se está desacelerando y los compradores de viviendas en 2026 tendrán más opciones. Los vendedores no tienen el mismo control que alguna vez tuvieron durante el salvajemente insalubre mercado inmobiliario después de COVID.
Aunque podemos esperar las caídas estacionales normales en el inventario, nuevos listados y recortes de precios, la historia positiva de un mayor inventario persistirá durante todo diciembre, por lo que esta parte de la historia ya está escrita, como muestra el gráfico a continuación.
Conclusión
Mientras nos preparamos para el último mes del año y la temporada navideña, es esencial monitorear los datos inmobiliarios prospectivos. No querrás que te pillen desprevenido, como sucedió a muchos a finales de 2022, cuando los datos inmobiliarios prospectivos estaban mejorando pero pocos prestaban atención. Fueron necesarios unos seis meses para que la gente se diera cuenta de que el mercado había cambiado, como comentamos Sarah y yo en este podcast de 2023.
Para lo que queda de año, la clave son las apps de rendimiento y compra a 10 años. Si las tasas hipotecarias se mantienen cerca del 6% y las aplicaciones de compra crecen semana tras semana, así como año tras año, es un buen comienzo para 2026, ya que las aplicaciones de compra duran entre 30 y 90 días y la vivienda funciona mucho mejor con tasas cercanas al 6%.
