La demanda de vivienda comenzó a recuperarse hace más de tres meses y ha estabilizado el mercado inmobiliario. Una de las razones por las que muchas personas están atrasadas en los datos sobre vivienda es que dependen de informes obsoletos que tienen entre tres y seis meses de antigüedad. Esta es la razón por la que es muy importante realizar un seguimiento de los datos semanales sobre viviendas nuevas en vivo, y al mismo tiempo comprender que los datos semanales pueden ser muy volátiles, especialmente durante los días festivos nacionales como el Día de la Raza, que resultan en un fin de semana largo.
Hoy quiero centrarme en mostrar los datos de que el mercado inmobiliario se estabilizó a mediados de junio y cómo tasas hipotecarias caer por debajo del 6,64% ha cambiado la dinámica específica de la economía inmobiliaria, similar a lo que hemos observado desde finales de 2022 y mediados de 2024. ¡Echemos un vistazo a los datos!
Aumenta la confianza de los constructores de viviendas
Hace unos meses seguí CNBC para hablar sobre cómo el mercado de ventas de viviendas nuevas y los constructores de viviendas actúan de manera diferente cuando las tasas hipotecarias se dirigen hacia el 6% una vez que caen por debajo del 6,64%
Semanas después fui De vuelta en CNBC para hablar sobre el informe de ventas de viviendas nuevas que tiene un máximo de tres años en ventas, y que no se necesitan tasas hipotecarias del 3%, 4% o 5% para que las cosas funcionen, pero acercarse al 6% y mantenerse en esa área puede funcionar para los constructores de viviendas.
Pero ¿qué pasa con los pequeños constructores, aquellos que no tienen acceso a grandes balances y mayores márgenes de ganancia para pagar las tasas? La semana pasada recibimos una actualización sobre la confianza de los constructores y también sorprendió al alza. Incluso los pequeños constructores, por cuarta vez desde 2022, han visto un crecimiento en sus perspectivas a seis meses cuando las tasas hipotecarias se acercan al 6%.
Las ventas de viviendas nuevas alcanzaron recientemente un máximo de tres años. Soy muy escéptico con respecto a esta cifra porque los datos de ventas de viviendas nuevas pueden ser extremadamente disparatados mes a mes, por lo que esperaré revisiones, pero seguro que vimos un crecimiento en el último informe de ventas de viviendas nuevas, que ha sorprendido a tantos participantes del mercado. Si observa el informe completo de ventas de viviendas nuevas, las ventas de viviendas nuevas aumentaron, los precios subieron y el inventario cayó.
Inventario de viviendas para viviendas existentes.
El inventario de viviendas ha sido la mejor historia para el mercado inmobiliario en 2025, pero a medida que las tasas hipotecarias cayeron, la demanda se recuperó solo un poco, y esto enfrió tanto el crecimiento del inventario que se redujo a la mitad en porcentaje en 2025.
Nuestros datos de inventario de viviendas mostraron 33% crecimiento año tras año a principios de año y ahora se ha reducido a 16,24%. Fijé este cambio a mediados de junio, y ahora que estamos a mediados de octubre con tasas cerca de los mínimos para 2025, esto sella el trato para 2025. A menos que ocurra algún evento loco en el mercado en las próximas cuatro a seis semanas, podemos esperar la disminución estacional en el inventario de viviendas pronto y comenzar a prepararnos para 2026. Había anticipado que habríamos visto un nuevo máximo en el inventario recientemente, pero ese pronóstico no ha sido correcto todavía y me estoy quedando sin tiempo antes del descenso estacional.
En los últimos años, nuestro inventario de viviendas normalmente alcanza su punto máximo en octubre o noviembre, pero este año parece que habrá alcanzado su punto máximo en la primera semana de agosto. A medida que las tasas hipotecarias cayeron, la demanda repuntó y la dinámica de la oferta y la demanda cambió. Nunca habrías visto venir esto a menos que miraras los datos semanales de vivienda.
La semana pasada, el inventario aumentó ligeramente.
- Cambio de inventario semanal (del 10 al 17 de octubre): el inventario aumentó de 856.870 a 859.419
- La misma semana del año pasado (del 11 al 18 de octubre): el inventario aumentó de 732,378 a 739.401
Porcentaje de reducción de precios
También podemos ver que el porcentaje de reducción de precios se ha estabilizado recientemente. La tasa de crecimiento se estaba enfriando a partir de mediados de junio, y ahora podemos ver fácilmente la estabilización en esta línea de datos, que ahora está por debajo de los niveles de 2022, donde vimos una caída notable de los precios en la segunda mitad del año, lo que no estaba relacionado con la estacionalidad tradicional de los precios.
Nuevos listados
Nuestros datos de nuevos listados alcanzaron su punto máximo el 23 de mayo y entonces comenzaron su descenso estacional. Esperaba que nos mantuviéramos en un rango de 80 000 a 100 000 durante los meses pico estacionales, muy parecido a lo que vimos antes de COVID, pero no lo hicimos, y ahora la disminución estacional nos llevará nuevamente a un punto bajo antes del aumento estacional el próximo año.
Siempre les recuerdo a todos que esta línea de datos funcionó entre 250.000 y 400.000 por semana durante años durante el colapso de la burbuja inmobiliaria. Nuevamente, crean en personas que tienen un modelo económico en lugar de basura pornográfica fatal. Es octubre de 2025, gente.
Lo único de los datos semanales sobre vivienda es que pueden verse afectados significativamente por los fines de semana festivos, como el Día de la Raza. Sin embargo, ningún fin de semana festivo puede revertir una tendencia y esta tendencia de mejora de los datos inmobiliarios se ha mantenido durante meses; solo necesita saber dónde buscar.
Tasas hipotecarias y demanda.
Las tasas hipotecarias están cerca de sus mínimos en lo que va del año, con un rendimiento a 10 años del 4%. Esta es la tercera vez este año que intentamos superar ese nivel clave en el mercado de bonos. El hecho de que estemos teniendo esta discusión indica que muchos de los que afirmaban que las tasas más altas eran inevitables debido a la inflación, tarifasla deuda federal, los déficits y la oferta del Tesoro han pasado por alto un principio fundamental: entre el 65% y el 75% de lo que pueden alcanzar el rendimiento a 10 años y la tasa hipotecaria a 30 años todavía está determinado por Reserva Federal política.
Además, los datos laborales siempre serán importantes para una Reserva Federal que opera bajo un mandato dual. Hablé de este tema en este episodio del podcast HousingWire Daily y el viernes escribió sobre lo que podría llevarnos al final de mi pronóstico para 2025: tasas del 5,75%. Ha sido difícil superar el 4% del rendimiento a 10 años en 2025, pero ahora está llamando a la puerta.
¿Qué pasa con la demanda? La tendencia de solicitud de compras ha sido en general positiva año tras año. Sin embargo, los datos semanales son lo que realmente importa. Desde que las tasas hipotecarias cayeron por debajo del 6,64% y se acercaron al 6%, hemos experimentado siete semanas positivas y cuatro semanas negativas.
Además, ha habido 11 semanas consecutivas de crecimiento año tras año de dos dígitos. Apenas la semana pasada, observamos un aumento interanual del 20%. Siempre me gustaría ver al menos entre 12 y 14 semanas de datos positivos semana a semana para decir que es algo importante, por lo que quedan de cinco a siete semanas para cerrar el trato en 2025.
Aquí están los datos semanales de 2025 hasta el momento:
- 19 lecturas positivas
- 15 lecturas negativas
- 6 impresiones planas
- 37 semanas consecutivas de datos positivos año tras año
- 24 semanas consecutivas de crecimiento de dos dígitos año tras año
Datos de ventas pendientes semanales
Nuestros datos semanales de ventas pendientes han demostrado consistentemente un ligero crecimiento año tras año desde mediados de mayo. Sin embargo, estos datos pueden verse afectados por factores como días festivos semanales o un cierre del gobierno, que pueden retrasar el cierre. Por lo general, estas ventas pendientes tardan entre 30 y 60 días en reflejarse en el informe de ventas de viviendas existentes.
La demanda no está en auge de ninguna manera, pero es lo suficientemente buena como para cambiar los datos de vivienda, como se puede ver arriba. Nuevamente, si no realiza un seguimiento semanal de los datos de vivienda con las variables anteriores, tendrá un retraso de tres a seis meses.
Conclusión
En general, el mercado inmobiliario en 2025 no es tan grave como algunas personas sugieren, especialmente considerando los desafíos que hemos enfrentado. Si los tipos hipotecarios se hubieran mantenido por encima del 7,25%, como algunos predijeron, la situación sería muy diferente. Sin embargo, las tasas hipotecarias más bajas han tenido un impacto positivo una vez más, similar a lo que vimos a finales de 2022 y mediados de 2024.
La diferencia clave este año en comparación con el anterior es que las tasas hipotecarias estaban aumentando en esta misma época el año pasado y finalmente superaron el 7%. Imagínese el potencial si pudiéramos mantener las tasas en torno al 6% durante un período de tiempo más largo, algo que no hemos podido hacer en muchos años.
Esta semana tendremos el informe de ventas de viviendas existentes, pero no el informe de ventas de viviendas nuevas si el gobierno continúa cerrado. Sin embargo, el gobierno nos ha dicho que publicará el informe de inflación del IPC el viernes, una semana antes de que se reúna la Reserva Federal.
