Gobernador de la Reserva Federal Lisa Cook enfrenta acusaciones de fraude hipotecario, específicamente, fraude hipotecario de ocupación de propietarios. La afirmación es que ella sacó dos hipotecas en dos estados, en dos semanas, mientras designaba ambas propiedades como su “residencia principal”.
Si es cierto, es un aspecto terrible para alguien sentado en la Fed, la misma institución encargada de mantener las reglas y la integridad de nuestro sistema bancario. Es como el árbitro apostar en secreto en el juego. Dicho esto, todos somos inocentes hasta que se demuestre que se demuestra. Es difícil creer que alguien tan alto en el sistema bancario, con tantos ojos en ellos, a sabiendas cometería fraude. Pero las cosas más extrañas han sucedido.
Dado que este sitio se trata de ahorrar, ganar e invertir más dinero para lograr la libertad financiera, usemos esta última controversia como trampolín para comprender mejor las hipotecas. Después de todo, la mayoría de nosotros confiamos en ellos para comprar las casas de nuestros sueños. Y el reducir la tasa de interéscuanta más riqueza tenemos para mantener.
La multa por fraude hipotecario puede ser severa
Las sanciones por el fraude de ocupación de propietarios, que cae bajo el paraguas más amplio del fraude hipotecario, pueden ser sorprendentemente duros, incluso si la aplicación es rara. Técnicamente, el fraude hipotecario es un delito federal de menos de 18 USC § 1344 (fraude bancario), castigado con hasta 30 años de prisión y multas de hasta $ 1 millón. Sin embargo, en la práctica, las oraciones máximas generalmente están reservadas para anillos de fraude a gran escala, corredores sombreados o prestamistas que juegan el sistema.
Aún así, los prestamistas tienen el derecho de llamar al préstamo adeudado inmediatamente a través de una cláusula de aceleración, lo que requeriría que el prestatario pague el saldo completo a la vez o una ejecución hipotecaria de riesgos. También podrían volver a proporcionar retroactivamente el préstamo como una hipoteca de propiedad de inversión, lo que significa tasas y tarifas más altas, y reducir el acceso a refinanciamiento favorable o préstamos futuros.
Más allá del golpe financiero, el daño de reputación puede ser severo. Mientras que el prestatario promedio probablemente vuela bajo el radar, las figuras públicas, los corredores y los profesionales de bienes raíces corren el riesgo de que su credibilidad incendia si están atrapados. Eso puede ser con lo que Lisa Cook está lidiando ahora.
Pero aquí está la realidad: el fraude de ocupación de propietarios probablemente sea mucho más común de lo que los reguladores admitirían. Los incentivos financieros son obvios, la aplicación es débil, y el pequeño secreto sucio es que muchos prestatarios han inclinado silenciosamente las reglas para ahorrar dinero en sus hipotecas.
El beneficio de reclamar dos residencias principales para una hipoteca
La razón principal por la cual alguien reclamaría una propiedad de alquiler o una propiedad de vacaciones es su residencia principal es porque los prestamistas ofrecen Tasas hipotecarias más bajas para prestatarios de residencia primaria. Ya sea que esté refinanciando su hipoteca o comprando una nueva propiedad con una hipoteca, la tasa de hipoteca promedio suele ser de alrededor de 50 puntos básicos (0.5%) más bajos para una residencia primaria que para una propiedad de inversión o una hipoteca de propiedad de vacaciones.
En una hipoteca de un millón de dólares, eso asciende a $ 5,000 al año en ahorros de intereses. Durante un período de 10 años, si el saldo principal se mantuvo igual debido a una hipoteca solo por intereses, eso es $ 50,000.
Para crédito del prestamista, desde la crisis financiera mundial de 2009, han estado haciendo Los solicitantes de hipotecas pasan por el escurridor Para probar sus ingresos, riqueza y valía del crédito. Los prestamistas han sido mucho más estrictos desde 2009, y no quieren que vuelvan con grandes pérdidas nuevamente. A menudo me llevaba dos o tres meses obtener una nueva hipoteca.
Los prestamistas le harán firmar un documento que indique que está refinanciando o sacando una nueva hipoteca para una residencia primaria. También tendrá que compartir una factura de servicios públicos, pero eso es fácil de mantener en su nombre.
Sin embargo, ni una vez, en mis más de 15 solicitudes de hipotecas, el oficial de hipotecas ha salido personalmente a verificar que estaba sacando una hipoteca de residencia primaria. E incluso si lo hicieran, ¿cómo podrían demostrar que no lo era si me apareciera en mi propiedad de alquiler vacía o no vacía? No pueden, a menos que contraten un engañoso privado para ver cada movimiento durante meses.
Claramente, la industria hipotecaria no tiene los recursos, ni el incentivo, de tomar medidas enérgicas contra el fraude de ocupación de propietarios. Los oficiales de préstamos se centran en obtener sus comisiones, mientras que los bancos están ansiosos por reservar ganancias y pasar al próximo prestatario.
Por qué las hipotecas de residencia primaria son más baratas
Desde la perspectiva de un prestatario, pagar una prima del 0.5% para una casa de vacaciones o una hipoteca de propiedad de alquiler se siente innecesaria. Si eres rico, o imprudente, suficiente para comprar una propiedad de vacaciones Solo usa unas pocas semanas al año, claramente tiene flujo de efectivo. ¿Por qué el banco debería obtener una tasa más alta?
Y con una propiedad de inversión, tiene sus ingresos y ingresos de alquiler de un inquilino para cubrir el préstamo. ¿No debería eso hacer que la tasa hipotecaria sea la misma, o incluso más baja, que un préstamo de residencia primaria? Eres menos arriesgado dado que obtienes ingresos por alquiler.
Desafortunadamente, la lógica del prestatario no es la lógica del prestamista.
- Casas de vacaciones: Desde el punto de vista del banco, estos son lujos, no necesidades. Cuando la economía se agria, las propiedades de vacaciones son las primeras en llegar a la ejecución hipotecaria, como vimos en la crisis financiera de 2008-2009. La gente abandona la casa del lago antes de su techo principal sobre sus cabezas. Los bancos odian mantener propiedades ejecutadas, por lo que la almohadilla para proteger contra las pérdidas. La ejecución hipotecaria y vender una casa principal es más fácil porque el grupo de compradores es más grande.
- Propiedades de alquiler: Los prestamistas te asumen necesidad Ingresos del inquilino para pagar la hipoteca. Pero la rotación, las vacantes y los pagos atrasados hacen que los ingresos por alquiler sean inestables. Es por eso que los bancos generalmente descuentan los ingresos de alquiler en un ~ 30% al calcular lo que puede pedir prestado. Lo que te parece efectivo de bonificación para ti parece un ingreso poco confiable para ellos.
Mientras tanto, un cheque de pago W-2 constante utilizado para calificar para una residencia primaria se considera mucho más segura. Es por eso que los préstamos de residencia principal obtienen el mejor precio.
En resumen, los bancos ven las segundas casas y alquileres como “Quiere” en lugar de “necesidades” Lo que los hace más riesgosos, y los préstamos más riesgosos siempre tienen un precio más alto.
La solución legal para obtener una tasa de residencia principal en un alquiler
La forma más limpia de obtener una tasa de hipoteca de residencia primaria en una propiedad de alquiler es simple: Sigue la ley. Saque o refinancie el préstamo como residencia principal, luego vive en la propiedad durante al menos un año. Después de eso, eres libre de alquilarlo y seguirás disfrutando de la tarifa más barata.
Esta es una de las grandes ventajas del sistema hipotecario de EE. UU. Puede bloquear una tasa fija baja durante décadas. Por ejemplo:
- A 10/1 brazo Te da 10 años de pagos fijos. Vive allí durante un año, luego alquile mientras mantiene nueve años más a la tasa de residencia principal.
- A 30 años fijo Funciona de la misma manera: vive allí durante un año, luego alquile con 29 años de deuda más barata aún en su lugar.
Este encajo con uno de mis Estrategias favoritas de construcción de patrimonio inmobiliario: Compre una residencia principal, vive en ella durante dos años y luego vender impuestos (Hasta $ 250,000 en ganancias si son solteros, $ 500,000 si están casados) o mantenlo como un alquiler. Haga esto varias veces sobre su vida y puede construir cómodamente 3–6 propiedades que financian la jubilación,Todo mientras se mantiene 100% compatible con las reglas.
Eso es muy diferente de solicitar dos hipotecas de “residencia principal” en dos estados dentro de dos semanas. Uno es estratégico, paciente y legal. El otro parece calculado y fraudulento. Sí, las aplicaciones de tiempo juntas en diferentes estados hacen que sea más difícil para los prestamistas atrapar, pero eso es arriesgado si está en un asiento de alto perfil.
El prestamista no puede controlar tu vida después de cerrar
Esto es lo que pasa con el fraude de ocupación de propietarios: a veces no es fraude en absoluto, es solo la vida. Puede firmar un documento que promete vivir en la propiedad durante un año, pero las circunstancias cambian. Quizás pierdas tu trabajo tres meses después. En lugar de sangrar en efectivo que no tiene, se muda al sótano de un amigo y alquila la propiedad para mantenerse a flote.
¿Eso es fraude? No me parece. Intentaste honrar el acuerdo, pero la economía te entregó un sándwich de basura e hiciste lo que tenías que hacer. Y seamos sinceros, ningún prestamista está enviando a alguien a llamar a su puerta y verificar si todavía vive allí. Están demasiado ocupados tratando de cerrar su próximo préstamo.
O imagine esto: compra una casa en San Francisco y vive allí durante seis meses. Luego, una oferta de trabajo soñado aterriza en la ciudad de Nueva York: doble el pago y una promoción. Usted planea regresar a San Francisco algún día, para que alquile la propiedad a las tarifas de mercado mientras se ha ido. ¿Qué banco tiene derecho a decirle que lo deje vacío, o peor, rechace la oportunidad? No hay banco.
La vida es impredecible. Es por eso que probablemente haya miles de casos cada año que parecen fraude de ocupación de propietarios en el papel, pero en realidad son solo personas que se adaptan a las circunstancias cambiantes. La verdadera distinción es la intención: ¿el prestatario se tergiversó deliberadamente a sí mismos o se obligó a la vida su mano?
Realmente no puedes culpar a un prestatario por pensar en el futuro. Mucha gente quiere Sube la escalera de la propiedad Siempre que sus finanzas o circunstancias lo permitan. Y si el hogar ideal para criar una familia Viene, la tentación es tomarlo.
El resultado final
Hay una gran diferencia entre trabajar el sistema dentro de la ley y la mentira directa a los prestamistas. Uno es estratégico. El otro es fraude.
Si las acusaciones contra Lisa Cook son ciertas, no solo es vergonzosa para ella sino también para la Fed. Al mismo tiempo, el caso destaca una realidad que pocos discuten: el fraude de ocupación de propietarios es mucho más común de lo que la gente piensa. Los incentivos son fuertes y la aplicación es débil.
Sí, muchos prestatarios que mienten simplemente están tratando de ahorrar dinero. Pero si demasiados compradores no calificados asumen hipotecas que no pueden pagar cómodamente, el riesgo se extiende más allá del individuo. Pone a la industria de viviendas y préstamos en terreno más agitado cuando llega la próxima recesión.
Lectores, ¿qué piensan sobre el fraude de ocupación de propietarios como una forma de asegurar una tasa hipotecaria primaria más baja? ¿Deberían los prestamistas obtener una prima de 50 puntos de base (o más) para las propiedades de alquiler y vacaciones? ¿Y cree que el gobernador de la Fed cometió fraude hipotecario a sabiendas solo para ahorrar dinero?
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