Control de llave
- La posesión adversa permite a alguien reclamar el título legal de la propiedad de otra persona
- La posesión de la propiedad debe ser hostil, continua, abierta y notoria, real y exclusiva
- Las servidumbres, las líneas de propiedad claramente identificadas y el alquiler de la propiedad pueden evitar la posesión adversa
Cuando compra una casa, naturalmente asume que tendrá una propiedad y control total sobre ella. Y ese es casi siempre el caso. Pero en casos raros, a través de algo llamado posesión adversa, alguien podría obtener el título de su propiedad.
Las leyes adversas de posesión varían de un estado a otro, pero cada estado tiene una versión de una. Y aunque solo es en situaciones extremadamente raras que alguien podría obtener el título de la propiedad de otra persona por posesión adversa, aún puede ser útil comprender cómo funciona y en qué situación podría suceder.
¿Qué es la posesión adversa en bienes raíces?
La posesión adversa es una doctrina legal que permite a una persona en posesión de bienes raíces de otra persona adquirir un título legal válido de la propiedad. Si una persona reclama con éxito posesión adversa sobre la propiedad de alguien, podría obtener propiedad legal. Si demuestran posesión adversa en una parte de la tierra de otra persona, es posible que no tengan que pagarle al propietario para que la use.
No se preocupe: la posesión adversa no es algo que pueda suceder en el transcurso de solo unos pocos meses. De hecho, muchos estados tienen estatutos de limitaciones para la posesión adversa.
Además, se deben cumplir ciertos requisitos de derecho consuetudinario, como posesión continua, posesión hostil, posesión abierta y notoria y más. El poseedor adverso también debe mantener la propiedad durante un cierto período, lo que difiere según el estatuto de limitaciones.
¿Cuáles son los cinco requisitos para la posesión adversa?
Los requisitos para la posesión adversa pueden variar según el estado y la jurisdicción. Si bien puede consultar con sus gobiernos locales para ver cuáles son los requisitos en su área, los siguientes son elementos típicos de posesión adversa que deben cumplirse antes de la posesión de la propiedad a un intruso o okupa se otorgará:
1. La posesión debe ser hostil
La definición de un reclamo hostil varía según el estado. Por lo general, esto significa que el traspaso o el okupa está utilizando la propiedad sin un acuerdo o licencia existente del propietario. Hay tres definiciones legales de hostil que los estados seguirán antes de que llegue a posesión adversa:
- Ocupación simple: Esta afirmación es típicamente seguida por la mayoría de los estados. Define hostil como la simple ocupación de la tierra. El intruso no tiene que saber que la tierra tiene un verdadero propietario.
- Conciencia del traspaso: En conciencia de la allanamiento, el traspaso es consciente de que no tiene derecho legal de estar o usar la propiedad.
- Buena fe error: Esta regla requiere que el intruso haya cometido un error inocente al ocupar la propiedad. Por ejemplo, pueden haber confiado en una escritura inválida o incorrecta, haciéndolos desconocidos de los límites de la propiedad. Solo unos pocos estados siguen esta regla.
Un ejemplo de posesión hostil podría ser un vecino que se basa en los actos defectuosos de la propiedad y accidentalmente coloca su nueva cerca unos pocos pies dentro de los límites de su propiedad. El vecino desconocía los límites de la propiedad reales porque usaban una escritura defectuosa y, por lo tanto, habían cometido un error de buena fe.
2. La posesión debe ser continua
La posesión continua debe ser ininterrumpida. Esto significa que el intruso no puede dejar la propiedad sin administrar y volver a ella más tarde. Por ejemplo, un intruso no puede usar la tierra para la agricultura durante varios meses o años, dejarla desatendida y luego volver a cultivar la tierra más adelante.
3. La posesión debe ser abierta y notoria
La posesión abierta y notoria es cuando es obvio que el intruso está tratando de obtener la propiedad de cualquier parcela de tierra. Esto puede incluir el verdadero propietario del intento completo de la tierra de investigar las intenciones del intruso.
Un ejemplo de posesión abierta y notoria es una persona que tiene una entrada de concreto vertida y cruza la línea límite de su vecino por varios pies, lo que hace que parezca que la propiedad del vecino es suya.
4. La posesión debe ser real
La posesión real significa que la persona que hace el reclamo está actualmente en posesión de la propiedad durante la duración del período legal. Esto significa que están haciendo uso de la propiedad al mantenerla y, dependiendo de la ley estatal, pagar impuestos sobre ella. Por lo general, el intruso puede establecer posesión real al documentar sus esfuerzos de mantenimiento y mejora a la tierra.
Esencialmente, la posesión real significa que el intruso está físicamente presente y trata la tierra como si fueran el propietario.
5. La posesión debe ser exclusiva
La posesión exclusiva significa que el intruso debe poseer la tierra únicamente por su cuenta. Además, no pueden compartir posesión con nadie, incluido el propietario. La propiedad debe ser sin interrupción durante un período específico.
Esencialmente, el intruso no puede regresar o renunciar a la propiedad en cualquier momento. Cada estado puede tener una restricción de tiempo diferente en este reclamo de posesión.
Ejemplos de posesión adversa
Cuando la gente piensa en posesión adversa, especialmente cuando es sinónimo de los derechos de los ocupantes de la ocupación, pensamos en alguien que toma posesión de una propiedad completa, potencialmente incluso el hogar de otra persona. Y aunque es posible que alguien tome adversamente una propiedad completa, la mayoría de los casos son mucho más sutiles.
Un ejemplo común de posesión adversa podría ser alguien que decida construir una cerca entre su propiedad y sus vecinos. Independientemente de si la persona que construye la cerca conoce las líneas de propiedad reales, terminan construyendo la cerca uno o dos pies en el patio del vecino.
El vecino, que no está al tanto de las líneas de propiedad oficiales, no sabe desafiar la colocación de la cerca. Finalmente, pasan suficientes años con la cerca invadiendo el patio del vecino para que la fiesta que construyó la cerca puede reclamar posesión adversa sobre esos dos pies de tierra.
Cómo prevenir la posesión adversa
La posesión adversa ciertamente suena aterradora, pero también es bastante rara. Y como propietario de una propiedad, hay muchos pasos que puede tomar para evitar que su propiedad sea poseída negativamente.
Identifique sus líneas de propiedad
Alguna posesión adversa ocurre porque las partes no saben dónde líneas de propiedad son. Puede evitar esto revisando su escritura o plataforma, encuestando su propiedad o revisando los registros públicos de su condado.
Obtener una servidumbre
Un comodidad es un acuerdo legal que permite a su vecino usar una parte de su propiedad sin riesgo de posesión adversa. Un ejemplo de cuándo se puede usar una servidumbre es si permite que un vecino se estacione en su propiedad.
Permanecer presente
Es importante estar presente en su propiedad. Estar presente en su propiedad en lugar de comprarla y abandonarla ayuda a vigilar lo que está sucediendo y le brinda una defensa legal contra la posesión adversa.
Verifique los registros de impuestos
En algunos estados, un intruso debe haber pagado impuestos a la propiedad en la propiedad a recibir propiedad. Si cree que alguien puede estar traslada, consulte los registros de impuestos locales para ver si han realizado pagos en su propiedad.
Alquilar o arrendar la propiedad
Puede prevenir la posesión adversa por Alquilar la propiedad o arrendamiento él. El acuerdo legal invalida el elemento hostil de posesión y ayuda a garantizar que la ocupación tenga una fecha de finalización.
Preguntas frecuentes de posesión adversa
¿Se aplica posesión adversa a los nuevos propietarios?
La posesión adversa se puede aplicar en el caso de una casa recién comprada. Tomar precauciones como familiarizarse con las líneas de propiedad y monitorear la propiedad puede evitar esto.
¿En qué se diferencia la posesión adversa de la granja y las cuclillas?
La posesión adversa es como la granja, pero hay más condiciones para cumplir con la gran cantidad. La granja es cuando la propiedad o la tierra propiedad del gobierno no tiene un propietario claro registrado y luego se otorga a los nuevos propietarios que demuestran que lo están utilizando y mejorándolo. Si un granjero no mantiene la tierra, podría perderla.
¿Cuál es el estatuto de limitaciones en la posesión adversa?
El estatuto de limitaciones en la posesión adversa depende de dónde viva y la naturaleza de la posesión. Algunas leyes estatales permiten a alguien reclamar una posesión adversa en solo 5 o 7 años si figuran en la escritura o han pagado impuestos a la propiedad. Sin embargo, muchos estados requieren un período de 10 o 20 años.
¿Cómo se vence la posesión adversa?
La mejor manera de superar la posesión adversa es ser consciente de las leyes de su estado, tener en cuenta las líneas de su propiedad y ser proactivo para evitar que alguien tome el control de su propiedad. Los acuerdos legales como arrendamientos o servidumbres pueden ayudar a evitar que la presencia de alguien en su propiedad les dé un reclamo de posesión adversa.
¿Qué hago si alguien reclama posesión adversa de mi propiedad?
Si alguien reclama posesión adversa de su propiedad, el primer paso debe ser cortarla de rodillas. Por ejemplo, si nota que un vecino construye una cerca o plantando árboles en su propiedad, debe eliminarlo de inmediato. Sin embargo, si ha pasado suficiente tiempo para que la otra parte pueda tener un verdadero reclamo, querrá contratar a un abogado.
El resultado final
La posesión adversa es un concepto legal interesante por el cual alguien puede tomar posesión de la propiedad de otra persona en ciertas situaciones. Es un hecho raro y generalmente implica muchos años de posesión y algunas características importantes. Y como propietario de una propiedad, hay muchos pasos proactivos que puede tomar para evitar que le suceda.
