Spreads hipotecarios
En 2023, cuando las tasas hipotecarias alcanzó el 8%el año se vio obstaculizado por los diferenciales de hipotecas que alcanzaron los nuevos máximos del ciclo. Inicialmente, los diferenciales hipotecarios mostraron signos de mejora a principios de año. Sin embargo, el Crisis bancaria de Silicon Valley causó un aumento en los diferenciales y la situación siguió siendo desafiante durante todo el año.
En 2024, los diferenciales comenzaron a mejorar, y en 2025, ahora estamos a solo un 0,49% de regresar a los niveles normales. Mirando hacia el resto de este año y más allá, incluso cuando el rendimiento de 10 años ha aumentado recientemente, el daño a las tasas hipotecarias parece limitado, a medida que los diferenciales continúan mejorando, especialmente en los momentos en que los rendimientos de los bonos aumentan. Esta tendencia es una señal positiva de que el mercado inmobiliario funciona bien sin choques de tasa repentina.
Si los diferenciales fueran tan malos como lo estaban en el pico de 2023, las tasas hipotecarias serían actualmente 0.81 % más altas. Por el contrario, si los diferenciales volvieran a su rango normal, las tasas hipotecarias serían 0.49% -0.69% más bajas que el nivel actual. Históricamente, los diferenciales hipotecarios han oscilado entre 1.60% y 1.80%.
Los mejores niveles de diferenciales normales significarían tasas hipotecarias en 6.12% a 6.32% hoy, una diferencia notable.
Rendimiento a 10 años y tasas hipotecarias
En mi Pronóstico de 2025, Anticipé los siguientes rangos:
- Tasas hipotecarias entre 5.75% y 7.25%
- El rendimiento a 10 años fluctúa entre 3.80% y 4.70%
¡La semana pasada fue una locura! Tuvimos dos informes de inflación fascinantes, un de ida y vuelta sobre si Powell sería despedidoy más titulares sobre Powell que necesitan ser investigados para el proyecto de remodelación de la Reserva Federal. El gobernador de la Fed Christopher Waller habló sobre posibles recortes de tarifas de la Fed en julio, mientras que las ventas minoristas y los datos de reclamos de desempleo llegaron como se esperaba.
¿Qué significó todo esto para el rendimiento de 10 años? El rendimiento comenzó la semana con 4.42%, aumentó a casi 4.50%y luego volvió a terminar la semana con 4.42%. Las tasas hipotecarias terminaron la semana en 6.81%, por debajo del 6.83% al comienzo de la semana. No estamos lejos de las tasas más bajas del año. Los diferenciales hipotecarios mejorados han ayudado a mitigar el impacto de mayores rendimientos, evitando que las tasas superen el 7% con tanta frecuencia en 2025 como lo hicieron en los últimos dos años.
Datos de inventario de viviendas semanales
Ahora que hemos eliminado los datos del 4 de julio del sistema, podemos volver a nuestra normalidad rastreador semanal datos. La historia más significativa para la vivienda en 2024 y 2025 ha sido el crecimiento del inventario. Si bien los listados activos aún no han vuelto a los niveles normales, están en un punto en el que los vendedores ya no tienen la ventaja, y los compradores están de vuelta en el juego.
- Cambio de inventario semanal (del 11 de julio al 18 de julio): el inventario aumentó de 846,863 a 856,751
- La misma semana del año pasado (12 de julio al 19 de julio): el inventario aumentó de 651,403 a 668,358
Nuevos datos de listados
Los nuevos datos de listado experimentaron un buen retroceso la semana pasada, que generalmente es el caso después de que se procesen las vacaciones del 4 de julio. Este año, obtuve mi nivel objetivo mínimo de 80,000 nuevos listados por semana durante el pico estacional, pero no obtuvimos algunas semanas de nuevos listados que tienen una tendencia entre 80,000 y 100,000, lo que sería normal.
Para darle una perspectiva, durante el Años del choque de la burbuja inmobiliaria, Los nuevos listados se elevaban entre 250,000 y 400,000 por semana durante muchos años. Aquí están los nuevos datos de listados de la semana pasada en los últimos dos años:
- 2025: 73,272
- 2024: 68,877
Porcentaje de tala de precios
En un año típico, aproximadamente un tercio de las casas experimentan reducciones de precios, destacando la naturaleza dinámica del mercado inmobiliario. Los propietarios ajustan sus precios de venta a medida que aumentan los niveles de inventario y las tasas hipotecarias se mantienen elevadas. Esta línea de datos se ha estabilizado en las últimas dos semanas, ya que las tasas hipotecarias han caído.
Por mi Pronóstico de precios de 2025Anticipé un aumento modesto en los precios de las viviendas de aproximadamente 1.77%. Esto sugiere que 2025 probablemente volverá a ver los precios negativos de las viviendas reales. En 2024, mi pronóstico de un aumento del 2.33% resultó inexacto, principalmente porque las tasas cayeron a alrededor del 6% y la demanda mejoró en la segunda mitad del año. Como resultado, los precios de las viviendas aumentaron en un 4% en 2024.
El aumento en las reducciones de precios este año en comparación con el año pasado refuerza mi cauteloso pronóstico de crecimiento para 2025. Aquí están los porcentajes de viviendas que vieron reducciones de precios en la semana anterior en los últimos dos años:
Comprar datos de la aplicación
Los datos de la aplicación de compra experimentaron una disminución semanal significativa de su pico de año hasta la fecha, cayendo un 12% semana tras semana, pero aumentando un 13% año tras año. Este año, un tema clave en mi análisis ha sido que el crecimiento año tras año que estamos observando se debe principalmente a que los nuevos listados vuelven a niveles más normales. Como se muestra a continuación, los números de crecimiento año tras año funcionan significativamente mejor que los datos de semana a semana.
Aquí están los datos semanales para 2025:
- 12 lecturas positivas
- 10 lecturas negativas
- 5 impresiones planas
- 24 semanas consecutivas de datos positivos año tras año
- 11 semanas consecutivas de crecimiento de dos dígitos año tras año
Ventas pendientes semanales
Nuestras ventas semanales de vivienda pendiente proporcionan un vistazo de semana a semana a los datos; Sin embargo, esta línea de datos también puede verse afectada por las vacaciones y cualquier choque a corto plazo. Ahora que las vacaciones del 4 de julio han terminado, podemos volver a nuestras rutinas normales. El rebote que estamos viendo aquí es que las ventas semanales están volviendo a la normalidad.
Ventas pendientes semanales de la semana pasada
- 2025: 66,781
- 2024: 61,736
Ventas pendientes totales
Los últimos datos semanales sobre las ventas total pendientes de Altos Ofrece información valiosa sobre las tendencias actuales en la demanda de viviendas. Por lo general, las tasas hipotecarias alrededor del 6% son necesarias para un crecimiento significativo en el mercado inmobiliario. La semana pasada, nuestro total de datos de ventas de viviendas pendientes disminuyó ligeramente a niveles por debajo de los del año anterior.
Semano pendiente de ventas de la última semana en los últimos años:
- 2025: 386,185
- 2024: 382,429
La semana que viene: datos de ventas de viviendas
Esta semana, recibiremos informes sobre ventas de viviendas existentes y nuevas. No espero mucho cambio en las ventas de viviendas existentes, y creo que otros sienten lo mismo. Si vemos un crecimiento año tras año, probablemente se deba a las bajas expectativas establecidas por informes anteriores en los últimos meses. Para nuevas ventas de viviendas, me centraré en las unidades completadas para la venta. A medida que aumenta este número, sugiere que los constructores tienen menos probabilidades de aumentar los permisos de vivienda en el corto plazo, como mencioné en Este artículo.
Recibimos datos de reclamos de desempleo todos los jueves, y esta línea de datos ha mostrado una mejora en las últimas semanas.
Por supuesto, estaremos vigilando los titulares locos que se han vuelto comunes este año, pero también nos estamos acercando a la fecha límite del 1 de agosto para los acuerdos comerciales, y cualquier oferta que se haga es una historia positiva.
